任志强也许是对的

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《任志强也许是对的》

序言

写任志强是一个敏感的活儿。

在当前的中国社会，开发商的名声并不好，任志强则是开发商的典型代表，被网友评为“第三该打”的人。所以，为任志强说话是有违公众意志的。

写任志强也是一个危险的活儿。

任志强自己读书无数，对自己观的点论证非常严密，极力捍卫自己的观点。笔者才疏学浅，用任志强的话说，“记者都是不读书不看报的”（所幸当时笔者并不在现场，但总免不了有些兔死狐悲）。搞错了任志强的观点，少不得挨任志强的批，还是任志强长长的专业批评。另外，任志强“仇家”颇多，其中高人无数，一旦对其评论不慎、不对，一定会遭遇猛烈“拍砖”。

而笔者之所以写这本书，是认为任志强确实很值得写。论企业，如今的华远集团，在中国房地产业界完全不值一提，毫无影响力；论个人身价，尽管1997年任志强的700万年薪曾引起轰动，但如今这样的年薪并不足以成为焦点，那为什么任志强还这么有影响力？

写任志强也是一个很有价值、有挑战的活儿。

这在于任志强的思想。任志强有“地产总理”之称。被称为一个行业的总理，全国唯任志强一人！所以，无论是批评还是支持任志强，首先得了解他的观点。而且，任志强也是一个象征，这十年来中国房地产每一次大的变化都有着任志强的声音，从未缺席，解读任志强，也是解读这十年来的中国房地产业。

这也是我不揣浅薄，依然惴惴不安地写这本书的缘由。

<h3>先谈谈两场著名的争论</h3>

20世纪的中国有过很多争论，最重要的莫过于“问题与主义”之争。胡适提出“多谈些问题，少谈些主义”，遭到了反对，并掀起了一场重大的讨论。到了今天，我们似乎依然能看到当时大讨论的影响。

20世纪30年代末期，胡适和鲁迅也曾经有过一场争论，是关于监狱的。1933年初，时任中国民权保障同盟负责人的宋庆龄，将一封反映北平监狱种种骇人听闻酷刑的信件在报刊上公开刊登，该信对北平陆军反省院虐待政治犯的事叙述尤详。随后，胡适致信《燕京新闻》说，他曾同杨杏佛、成舍我访问过北平监狱，“他们当中没有人提到上述呼吁书所描绘的那些骇人听闻的酷刑”。他抱着认真的态度指出了匿名信中的几个疑点，论点颇有说服力。

显然，胡适遭到了严厉的批评，其中就有鲁迅的批评。

可是，回过头看，抛却政治的视角，以平常心去看这场争论，我们可以反问，难道胡适是在睁眼说瞎话、撒谎？还是鲁迅等人说得有错？

先让我们去还原当时他们的思维。

胡适向来是主张大胆假设、小心求证，对证据要求极严，绝不说假话。所以，胡适禀持的是“有几分证据说几分话，有七分证据，不能说八分话”的态度，用事实说话，力求实证。

而反对胡乱一派，尤其是极“左”派，先入为主地认为中国监狱里的拷打，是常有的事。他们的逻辑是，中国的监狱里普遍存在拷打，自然这个北平监狱也是如此，没有特例；所以，他们不需要亲自去看，自然就可以得出结论。这连鲁迅也未能幸免，于是他写了《光明所到……》一文，对胡适进行了讽刺，说“中国监狱里的拷打，是公然的秘密”，以此来否认胡适从事实中得出来的结论。

极“左”派的这种逻辑思维方式，简单但很有用，自然，也能获得支持。就如同“文化大革命”时说，父亲反革命，自然儿子也是反革命的道理一样，没有例外。

显然，这种思维方式并不为胡适所认可，正如胡适说：“我憎恨残暴，但我也憎恨虚妄。”今天看来，孰是孰非，并没有太大的争议。

另一场争论也非常有意思，在20世纪90年代，两个重量级人物之间的一场争论引起了广泛讨论，即著名经济学家樊纲和著名小说家梁晓声一场关于“道德”的争论，后来演变为经济学家要不要讲道德的争论，两人在各自的领域与对方进行了激烈的争论。

正如樊纲说：“但我想我与梁先生的差别恐怕首先是职业上的差别。”

樊纲说，经济学作为一门实证科学，在它的分析过程中，假定各人不同的偏好是“事先给定的”、“已知的”。原则上，经济学家就其职业本身来说，可以为希特勒服务（第三帝国有从职业标准上说很合格的经济学家，虽然我们作为个人不能从人格上、道义上认为他“好”），也可以为丘吉尔服务；可以为黑帮服务，也可以为政府服务。从这个意义上说，经济学就其学科、就其职业来说是“道德中性”的，经济学家是“不讲道德”的。

随后，樊纲接着说：“经济学家只从一个角度谈‘道德’、谈‘价值观’，那就是分析不同的道德观、不同的偏好体系会对经济行为有哪些影响，要求社会经济制度做怎样的改进，道德观、价值观变化的经济原因，以及道德观、价值观的变化对经济发展、社会经济关系的变化所产生的各种影响。”

学过经济学的人都知道，这些是经济学的基本原理。

伍立杨在支持梁晓声的一篇文章《该闭嘴的不是梁晓声》中说：“依我的浅见，经济问题不可能赤条条空无依傍而独立存在，说到底，经济与政治、社会，是一而二、二而一，三位一体的东西。试问该青年，是社会的实际情状重要，还是经济教科书理念重要？须知头痛医头脚痛医脚的结果，病根还是除不去的。梁氏议论、指斥或有未妥未周之处，或有过激之点，自当不免，然其关注民间疾苦的一片冰心，也是熙攘混浊金权社会中之一线弱光，其批判社会失常及奸商之险恶，亦切中政经生活之要害。”这也是完全没有错的！

如今，以外人眼光来看，双方都没有错，两人的职业以及所学之间的差别极大，导致双方的观点天差地别。这两人之间的差别完全是逻辑起点的差别，进而是观点的差别。

<h3>再谈任志强引起的争论</h3>

上面所说的两次争论，如今再回头看，其实很明了，已经似乎不是太大的问题。

而这两种争论似乎都可以从他人与任志强的争论中体现出来。

第一种他人与任志强的争论似乎可以说是“问题与主义”之争。任志强要谈问题，反对者和他谈“主义”、谈道德。在反对者看来，因为开发商都是黑心的、是奸商，奸商应该对高房价负责，任志强是开发商，所以，任志强也是黑心奸商一个。正是因为如此，很多批评任志强的人对他的第一个定语就是“第三个该打的人”，首先给他“定性”，同时给自己一个很高的道德制高点，然后再和他争辩。甚至有批评任志强的人，要求任志强“做灵魂深处的反省”，这显然超出了争论的范畴。让人依稀看到了“文化大革命”的影子，令人不寒而栗！

显然，这样的争论是值得商榷的。

再一种他人与任志强的争论则属上面第二种。个人专业素养、知识结构不一样的人来讨论问题，观点自然会相差太远。任志强是一个极为认真的人，相对来说是不说空话、假话的人，所以，每说必有根据。因此批评他的人，并不能拿出太多的证据、太多有说服力的论据出来，批评更多靠的是一种感觉。当然，谢国忠是一个例外，谢国忠也是有着专业研究背景、深厚学术素养的，但他和任志强的观点截然不同。这就是典型的知识结构、分析方法的不一样，导致结果、观点的不一样。如今看来，似乎是任志强对。但这只是暂时的，笔者始终认为，任志强和谢国忠谁对谁错，依然未见分晓，需要等待时间的检验。

另外，从房地产专业的角度来说，任志强的很多观点并没有错，而反对任志强者也没有错，反对者看到了中国房地产行业的诸多问题，并心此忧心忡忡。只是各自开的药方不一样，比如，对于穷人的住房问题，任志强认为政府应该承担更多的责任，如解决中低收入家庭的住房问题，而反对者则认为开发商也要承担更多。

这是两者之间的一个重要差别，不能简单地判断谁对谁错，它们之间没有所谓的对错之别。

<h3>并不是为任志强辩护</h3>

显然，任志强的很多观点和判断是对的，比如政府责任、购房要梯度消费，甚至关于房价等。任志强的很多观点都是对的，也对中国房地产行业产生了深远的影响。这也是本书出版的原因和价值所在。

但也要说明的是，写这本书并不是为任志强辩护。

首先，任志强也有过明显的错误判断。

比如迪拜房地产泡沫，他认为不会破裂，可是他的文章写出来两年之后，泡沫破裂了。所以，这也给了反对他观点的人很好的攻击点。也正因为如此，对于当前中国的高房价，任志强说中国房地产不会出现日本式泡沫，而且他说，对比中美房价，中国房地产没有泡沫。对此笔者总是怀疑，这次任志强会不会再错了？

其次，任志强自身也有矛盾之处。

在小产权房问题上，他坚持逆行法律，认为现行法律认定小产权房不合法，所以他无顾现实，猛批小产权房。但在其他很多问题上，比如囤地、“90/70”政策等，很多已经成为法律、法规，任志强却依然敢批评挑战。他依据现实，认为这些法律规定不合理，要求尊重现实。所以，在法律和现实出现了冲突时，他总是选择一方为自己的观点辩护，而如何选择，似乎总是以他的开发商身份为立足点。所以，也不难解释，在房地产调控这些年，任志强只对2003年的“18号文件”18号文件即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）。——编者注是完全欢呼的，其他几乎所有的重要调控政策，他都是持反对意见或者有异议的。

再次，任志强的很多观点笔者并不赞同。

例如，他认为80后买不起房可以回农村。中国现行的制度决定了农民、特别是大学生进城是一个不可逆的过程，户口从农村转出后，根本没有转回农村的可能性，可以说进城容易，回村难。这样就决定了那些大学生，无论生死好坏，离开农村之后，只能在城里生、老、病、死。这是当前中国的制度留给这代年轻人的宿命，他们根本无力去改变！还有其他很多任自强的观点，笔者也并不赞同。

所以本书的主旨并不是为任志强辩护，而是系统地梳理任志强的观点，给业内外一个参考，让大家系统了解任志强的观点。无论你是支持他、还是反对他，首先你得了解他。本书的职责就是如此。

任志强在某种意义上已经成为中国房地产行业的一个形象、一个符号，所以，对于那些想了解中国房地产行业的人来说，特别是关注这十几年来房地产行业的发展的人，本书也是一个非常好的参考。在这本书里，反映出的是十几年间中国房地产行业的风云变幻。

第一章穷人不该都买房

因为“只为富人造房”的言论，2006年网友列出了十大想打的人，任志强位列第三，仅排在参拜靖国神社、时任日本首相的小泉纯一郎和搞台独的陈水扁之后。2010年5月，任志强在大连一次演讲时，被现场听众扔鞋“袭击”。

任志强的诸多观点之中，被大众批评得最多的是他关于穷人与富人的观点，这深深地刺激、乃至伤害了国民的感情。也因此，任志强被贴上了一个标签——开发商的利益代言人。

不过，2009年任志强又一次挤入排行榜，他被女网友们评为“最想嫁的人”。其理由是，女网友愿意嫁给一个诚实的男人，而说真话的任志强被当成诚实的象征。

时过境未迁，重温任志强的观点，聆听反对他的声音，我们再评说，似乎别有一番感受。

<h3>观点一：开发商为富人造房子</h3>

不要让所有的老百姓都买房子，开发商是为富人造房子的。

现在我国住房私有化率达到了80％多，其中60％多是房改房，13％是房地产开发商提供的商品房，这种私有化比例已经非常高了，让穷人都去买房一定是错误的策略。

如果我的定位是一个商人，我就不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这笔钱去赚钱，而不是去救济穷人。

<span class="right">——2005年1月任志强在“2005宏观经济引导力——海尔·财富中国第二届资本论坛”上的发言</span>

散布“富人优先”的论调十分有害，容易激化贫富两个阶层的矛盾，甚至影响来之不易的社会稳定局面。

任志强的讲话，代表了一个阶层人们的心态和立场。在目前我国房地产开发管理混乱、垄断以及信息不对称、不透明，一些人利用手中的权力或者通过金钱等其他途径买通有权力的人，进而取得和占有稀缺资源的情况下，大谈自己是一个纯商人，大谈富人优先，大谈给投资人赚钱，把自己的社会责任丢到一边，甚至宣扬商人不应该考虑穷人，把社会责任和考虑穷人与企业管理者对立起来，笔者认为是十分有害和错误的。

<span class="right">——余丰慧《看房地产大鳄的先满足富人论》（人民网）</span>

这是任志强“影响”最大的观点，已经成为任志强的“招牌”观点，由此，任志强当时被网友评为“第三想打的人”，仅排在小泉纯一郎和陈水扁之后。

当劳斯莱斯说只给富人造车，当路易·威登说只给富人生产包，当百达翡丽说只给富人生产手表时，没有人责备它们，尽管中国乃至世界，绝大多数人买不起劳斯莱斯车，买不起路易·威登包，买不起百达翡丽表，也没有任何机构，包括媒体、官方说要让这些企业承担社会责任。

为什么作为商人的任志强说给富人造房，就成为第三该打的人呢？

当前中国老百姓的住房问题解决不了与政府的保障性住房政策有关，新加坡有80%、香港有50%的居民住在政府提供的保障性住房之中，中国内地呢？

合理的住房市场应该是，政府解决中低收入家庭的住房问题，开发商解决富人的住房问题，但如今矛头总是指向开发商，让开发商降低价格，造老百姓能买得起的房子，这是大谬特谬！开发商的社会责任是什么，和其他行业一样，是生产品质好的产品、不偷税漏税、积极参与社会公益事业等。在这一点上，房地产行业做得并不比其他行业差。

作为企业经营者，任志强说的完全是大实话。

<h3>观点二：穷人不该都买房</h3>

在原先的实物住房分配阶段，没有住房购买与支付能力的差别，也没有对居住分配住房的家庭有收入上的要求。但在货币化分配和住房市场化供给之后，收入差别就会突出地表现出来。一些先富起来和收入逐步提高的家庭，通过市场化的方式优先改善和解决了住房问题。但与此同时，货币化分配并不能惠及所有的职工和家庭，这无形中拉大了住房分配制度中的差距，再加上劳动就业收入分配上的差别，于是矛盾就集中于未能享受实物分配的住房收益，同时也未能享受住房货币化分配的收益及收入差别收益的低收入家庭(包括领取社会保障救济的家庭)如何解决住房问题上了。而这些低收入家庭，除非大幅度提高家庭收入，否则就永远无法靠商品房市场解决住房问题。政府无论如何去努力提高城镇家庭的收入，都一定会有一个相当大比例的家庭，仍长期梯次形地处于家庭低收入的发展阶段。任何国家都一定会有相当大的一部分家庭无法用购买商品房的方式解决住房问题，这就是我所坚持“不要让所有的老百姓都购买商品房”的原因所在，也是媒体中所谓“媚富”谬论的基础。

世界各国政府都在用社会保障住房制度解决低收入家庭的住房问题，社会主义的中国就更应该加大对低收入家庭的保障。任何国家都无法保证让所有的家庭都靠自身力量解决购买商品房的住房问题，中国更不应将所有人都推向市场，让所有老百姓都必须购买商品房。

解决低收入家庭的住房问题是政府的责任，而不是市场的责任，绝不能用市场化的方式解决“穷人”的住房问题。如果你们都把“穷人”推向市场以解决住房问题，而不强调建立低收入家庭住房社会保障体系，那会是一种什么结果？到底你们是在为“穷人”考虑还是在害“穷人”。我不主张用政府的转移支付解决“穷人”的住房问题，坚持把“穷人”推向商品房市场等于是把“穷人”推向总也买不起房的尴尬境地。

<span class="right">——2005年10月11日任志强博客文章《谁在为“穷人”说话——不要让所有的百姓买房》</span>

笔者认为，“不要让所有的老百姓都购买商品房”，并且大放房价上涨信号是一种主观故意，目的在于：试图对居高不下的房地产价格推波助澜，力图长期维持房地产的高价格，以长期攫取垄断和超额利润，而不顾百姓买不起房的现实，不顾百姓不能安居乐业的现状。任总真的是在为“穷人”考虑吗？任总所说的“百姓”、“穷人”在房地产业界是如何界定的？月收入2000元，算不算穷人？买100平方米商品房，在大中城市不吃不喝需要20多年，如果按其说的由政府财政拨款和转移支付解决，这个人群占相当多的数量，政府根本无法承受。笔者认为，住房与汽车、高档消费品以及高档衣服等从它的使用属性和人们的需要来说是完全不同的。普通老百姓买不起和用不起汽车，但有公交车甚至有自行车可以代步，实在不行步行总可以吧；高档化妆品消费不起，完全可以不用，还能够显示自己的本来面目和自然美；高档衣服买不起，可以穿廉价的。但是，对于所有的人来说，没有房子住恐怕不行吧，中国作为一个历史悠久的国家，有“安居乐业”之说，不能安居，何谈乐业？

笔者也再一次重申，依照国家的财力，靠提供保障房只能解决很少一部分人的住房问题。那么，大部分人的住房问题如何解决，难道让他们露宿街头吗？而就是解决这很少一部分人的住房问题，操作起来也是十分复杂的。这就像过去价格双轨制的存在，如果在市场经济条件下住房也存在着一个准价格双轨制，必将带来许多严重问题，任总这是在给政府出难题，是把大多数人往绝路上逼，以推脱自己业界和阶层的责任，其目的在于继续实现赚取超额利润的目的，而不顾政府难处和大多数人的死活。

你既然是一个国有资产的代表，无论捐助多少钱，掏腰包的，说到底还是国家。你只不过是拿国有资金给自己或者说自己的集团买了一个名声和荣誉。关于企业家的责任问题，笔者还是那句话，把社会责任和考虑穷人与企业管理者对立起来，是十分有害和错误的。就是在完全市场经济的国家，在市场经济体制非常健全、各项法律法规十分完善的体制下的国家，企业管理者和富人也不会忘掉自己的社会责任。任总，况且你是社会主义国家里一家国有企业的老总！

<span class="right">——余丰慧《再问任志强：中低收入人群难道就不能买房吗？》（人民网）</span>

人民网专栏作者余丰慧是任志强的一个“老对手”，他们之间有过几次交锋。在任志强诸多对手中，这个对手颇为犀利而且他的文章耐读。

任志强的观点是，穷人不应该买房子，穷人的房子问题应该是由政府来解决。而反对者的观点是，穷人有买房的权利，而且开发商也应该承担穷人买房的责任。

这两年，政府也实实在在地再次推出保障房工程，切实明确地说要承担为穷人解决住房问题的责任，政府用自己的行动践行了对人民的承诺。政府似乎也逐渐认识到了自己的责任，或者说开始有能力、有行动地履行自己的职责。越来越多的穷人，其住房权将越来越多地依赖政府，而不是一味地去指责开发商。

<h3>观点三：中国住房分为穷人区与富人区很正常</h3>

过去中国都是“穷人区”，现在出现“富人区”是很正常的，就像让一部分人先富起来一样，也要让一部分人先住进“富人区”，以后才能都变成“富人区”。

<span class="right">——2006年2月19日任志强在2006上海国际地产大会新闻发布会、《头脑风暴》节目上的发言</span>

只有把不同的功能区：穷人区、富人区、商业区、工业区通过地铁更好地融合起来，把不同阶层的人融合起来，才能解决目前大城市遇到的最大困难——交通拥挤的问题。

任何社区都不能有围墙，因为社区就是城市的一部分，不能人为地把社区活生生地从这个有机体中割裂开来。而社区中大量的围墙阻断了城市交通，让这个城市不方便，没有效率，很多人可能没有意识到，是社区的围墙使城市交通量剧烈增加。

按照财富的多少来评判人的素质高低是不对的，社会不和谐的最大根源就是贫富悬殊。当然，这种贫富的悬殊并不是房地产开发商盖房子造成的，也不是因为他们要划分穷人区和富人区造成的。但是，如果房地产开发商在建房的过程中一定要把穷人区和富人区分开，就会增加这种不和谐。

<span class="right">——2006年2月23日潘石屹博客文章《我不赞成新城市的建设中分穷人区和富人区》</span>

这是一场引起全社会大讨论的问题，关于“穷人区和富人区”的问题，它涉及社会最敏感的一根弦。显然，潘石屹在这场争论之中，获得了民意支持，成为“正方”代表人物，任志强则成为“反方”。

但事实正如任志强所说，当前中国穷人区、富人区越来越明显，很多规划区域都是明确希望建高尚住宅区，何谓高尚住宅区？这不就是赤裸裸的富人区么？很多城市划出地方，建保障性住房基地，这不是事实上的穷人区么？为什么现在各城市都将保障性住房区域单独划出来，而不是毗邻高档住宅区？这是地方政府担心，会影响周边地价，影响了城市的土地收益。

任志强的担忧越来越成为现实，而他所呼吁的政府逐步将穷人区改建成为富人区何时能实现，却是遥遥无期。

<h3>观点四：穷人区与富人区的划分是社会与消费人群自然选择而形成的结果</h3>

穷人区与富人区的划分是社会与消费人群自然选择形成的结果，并不是靠开发商的有意识的建筑而人为形成的，而是政府意图、城市规划、社会保障能力、经济发展条件、居民消费能力、资本实力等多方面因素组合而成的必然结果。

我所说的穷人是中国目前收入水平最低的30％的城市家庭（按国家统计局的分类），而小潘（潘石屹）说的穷人大概是比他的财富数量略低的人群。

别误解了我的原话中一个更重要的部分是，在目前的发展阶段，一个原本全是穷人区的城市要发展与改造必然会出现穷人区与富人区（指的是发展过程中的一种过渡性现状），只有不断地将穷人区改造为富人区才有可能消灭穷人区，最终全变为富人区而实现小平先生提出的共同富裕。

<span class="right">——2006年2月25日任志强博客文章《小潘的无知》</span>

这种“无知”不是相对于你，而是相对于城市建设这个丰富的话题以及我们城市中包罗万象的现象。城市建设的确是一个非常复杂的问题，涉及方方面面，穷人区、富人区这个话题的讨论是很有意义的，对我们城市的发展、对我们的子孙后代都很有意义。

穷人和富人在未来不可能是两个势不两立的阶级，他们完全可以共同相处，并且给对方创造和提供机会与环境。

00从理论上说，这样的规划行为应该对周围地区提供帮助，但实际上并非如此。典型的情况是，这些被肢解的地区生出快速增长的恶性肿瘤。为了以这样的规划方式来给人们提供住宅，价格标签被贴在不同的人群身上，每一个按照价格被分离出来的人群都生活在对周边城市日益增长的怀疑和对峙中。

<span class="right">——2006年2月27日潘石屹博客文章《“穷人区富人区”的讨论很有意义》</span>

在这场论战中潘石屹显然是在扣帽子，用道德观点来谈问题，上升到大是大非的“主义”，而任志强讨论的是现实问题。这个“问题与主义”之争，往往都能在有关任志强的诸多争论之中得到体现，任志强是用数据、用事实说话，而反对者总是给他扣上大帽子，这些大帽子彻底反映出民众对开发商的不满。

正如任志强所说：“给富人盖房子既不违反法律，也不违反道德观念。中国的中等以上收入的家庭也是中国的公民，也有享受生活的权利。如果没有今天的富人区出现，就永远不会有将穷人区变成富人区的那一天。当城市改造的速度与经济发展的速度被道德观念约束与捆绑时，并不会缩小贫富差别，更不能尽快将穷人变成富人。”

<h3>观点五：让穷人买房会导致次级贷</h3>

我经常说，在一棵苹果树上可能有一个烂苹果，在某一个城市，可能有某一个公司的情况是恶化的。从整个行业来说，要拉动中国的经济，不管是要克服GDP（国内生产总值）的问题还是CPI（消费者物价指数）的问题，最后不能不靠房地产行业。

如果这次经济大幅度下滑，等再拉动经济的时候，首先要依靠的依然是房地产。如果我们现在都在想让穷人去买房子，可能导致的就是美国的次级贷。如果想拉动中国消费，又不愿意让富人花钱买房子或者扩大消费，可能也拉动不起来。

我们的消费常常处在一个胶着的状态，很重要的是，政策是鼓励穷人消费而不是鼓励富人消费，这可能就会出现问题。我们可以看看发达国家，他们更多的是让富人拿出更多的钱进行奢侈品消费，获得更多的税收向穷人转移，而我们恰恰缺少这样一个环节，会出现穷人的钱都花光了也拉动不了基础消费。让更多的穷人去购买那支付不起的房价，银行给以更优惠的贷款，只能增加信贷风险。

<span class="right">——2008年5月16日任志强在“冲刺2008京沪房企发展战略对话论坛”上的发言</span>

最近看了不少专家和学者的文章，这些文章都把中国的楼市按揭贷款等同于美国次级贷款危机。他们主要有这样的论调：1.中国楼市高房价带给银行业很大的风险，银行可能会出现次级贷级别的坏账；2.对房地产的调控不要仅局限在资金面，而要进行更为严厉的调控措施，甚至不排除推出征收物业税政策，并在适当时机取消商品房的预售制度。

世界流动性对区域经济的影响是很可怕的，1997年的东南亚金融危机就是例子，至今东南亚经济才刚刚恢复元气，所以警惕世界流动性要如同防范吃人的老虎机一样！产生世界流动性的原因有两个：一方面，各国央行滥发纸币和美日的低利率；更重要的另一方面是商业、金融机构的信用扩张，所以金融创新是个老虎机，我们幸免于稳健的金融政策，才躲过一劫。

从2008年的数据来看，世界流动性已经逐渐涌向和影响中国，所以我们不用担心中国股市，股市创出新高。我们最应该担心的是楼市和制造业的衰退！价格普遍抬高的现象已经发生了，并且在我们身边蔓延：物价飞涨，包括房价在一年内涨幅100%以上。如果不能有效遏制国际流动性，那么中国一线城市的楼市会再翻一倍，那时候我们的每个家庭将为国际游资的投机买单。

从目前中国建设银行发布的2007年按揭贷款数据来看，购房贷款的坏账率不足千分之三，位列所有贷款中的最优资产，所以能够看出目前的购房贷款仍然集中在社会财富集团手里。这个阶层是社会精英阶层，和美国的次级贷款的业主完全属于不同的两个阶层，同时表明了中国的城市化才刚刚开始，我们不用担心中国的楼市按揭贷款的优良性。

投资也好投机也罢，购房者一定会寻求投资购买溢价，因此二手房的价格不会回落，二手房价格在涨，一手房预售价没有理由会降。所以我建议客户在今年应该购房，尤其是下半年，应该果断入市，不排除2009年疯涨的可能，以免踏空楼市。本轮的调整周期最快到10月份、最慢到2009年上半年结束。

从人民币升值的角度来看，只要人民币还在升值，房价就不会有很大幅度的回调。希望大家理性地看待这个问题，毕竟楼市的稳定对大家都有好处。

从以上分析可以看出中国银行界的按揭和次级贷没有什么相同之处，一个健康的、良好的楼市信用体系在支撑着中国楼市，中国楼市不会出现极端的情况。也奉劝那些大炮专家和学者不要危言耸听、哗众取宠，在搞清楚最基本的次级贷的定义后再来发表议论。

<span class="right">——2008年5月5日禹方强博客文章《驳斥“中国楼市按揭出次级贷危机论”》</span>

“让穷人买房会导致次级贷”这个观点可以说是任志强的“穷人不该买房”观点的一贯延续。不过，本观点提出之后，并无太多的反对声，因为当时金融危机刚刚开始，社会各界如临大敌，并不知道未来经济形势会怎么样。

如今看来，政府也确实再次选择了以房地产行业来拉动经济增长，政府的政策是鼓励购房、放松银根、降低首付成数、降低购房的利率，这些在客观上都有助于低收入人群购房。

当然，中国没有出现穷人大规模购房的现象，到目前为止，也尚未出现次级债征兆。

<h3>观点六：穷人不应关注高房价</h3>

我认为每平方米七八万元的房子，降一半你也买不起，就不该讨论它。就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯，它和汽车降价有什么关系，你本来也不是坐劳斯莱斯的人，老百姓更关心的是每平方米15000元以下的房子。

<span class="right">——2009年6月任志强在“博鳌·21世纪房地产论坛第九届年会”上的发言</span>

这话听起来放之四海而皆准，但事实上却漏洞百出。听起来很有道理，可是高房价让部分稍富的人降低了购买标准，富人降低了消费层次，因而挤压了稍穷的人的消费能力，最终导致本该买得起的任志强所谓的品质差点的房子也被富人买走了，于是结果就成了穷人还是买不起。究其根本原因还是房价普遍过高，所以高房价不但是富人的问题，也是穷人关注的问题。房价上涨，匹夫有责。

<span class="right">——2009年9月22日刘光宇博客文章《房价究竟降多少才合适？》</span>

其实这次任志强说的也是大实话。社会是分层的，不同阶层的人消费不一样的产品。正如不是所有的人都能去瑞士滑雪、不是所有的人都能去太空旅行、也不是所有的人能拥有劳斯莱斯的道理一样，不是所有的人都能住得起豪宅。

穷人是不应该去关心高价房的，最多是把它作为人生奋斗目标来激励自己。当然房地产市场是一个整体，房价上涨了，穷人能买得起的房子也涨价了，这是对的。但每个人都该明白，最穷的人如果不能依靠自己的力量买房，还有政府提供的保障性住房，因为政府有责任让每个人都能享受居住权、有住所，尽管这住所不见得所有权归自己。

<h3>观点七：正话反说——穷人是购房的主力军</h3>

你们别再为穷人担心了，他们反而是购房的主力军！

“富人”的定义是“积累了大量财富的人群”，而“穷人”定义是“日常收入低的人群”，但是，据我们调查发现，实际上日常收入低的人群不一定是穷人。

我不知道为什么你们总是为穷人担心，在统计学中的一部分低收入人群，事实上都是巨富，比如“富婆的老公”和“富翁的老婆”。他们中很多都不工作或工作很次，属于统计学中的低收入人群，但却是高消费者，售楼处里经常可以见到这群人，而且低收入人群是在不停地变化的，今年是低收入，明年可能就不是了。

<span class="right">——2009年7月29日任志强在江苏省房地产业协会主办的“复苏·跨越2009中国房地产走势”高峰论坛上的发言</span>

为什么房子卖给了富人？这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走了，所以房价才高。

现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资——缺少投资渠道是大量资金涌入房地产投资市场的原因之一。

在中国，金融产品比较单一，金融创新的步伐还远远跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业又受到诸多准入限制，制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下，许多资金进入不动产和原材料市场，其实也是无奈之举。

当然，除了富人之外，加入房地产投资的还有很多中产阶级和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而市场一旦出现波动，他们将是最大的受害者。

从1998年到2004年，住宅均价累计增长了43%，而居民可支配收入累计增长了72%，存款余额累计增长了158%，居民平均财富的增长远远高于住宅均价增长。由此可见，中低收入家庭买不起房，原因并不是房价收入比太高，也不能简单地说是因为商品房太贵。那么问题到底出在哪里？问题的症结就在于我们看到的房价收入比是个“平均数”，而掩盖了居民收入差异较大引发的买房能力差异。

一些数据显示，我国城市居民最低收入的1/5人口只拥有全部收入的2.75%，仅为最高收入的1/5人口拥有收入的4.6%。从这个数据来看，最富有的20%的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人，可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20%的富人，恐怕占据了还不止半壁江山。

这是被称为升级版的富人买房论，也有观点称，这是任志强原有观点的修正版。不过，似乎任志强并没有改变观点。因为任志强这里所说的穷人，是假穷人，非真穷人。是因为太富有了，不需要努力去挣钱，所以成了统计上的穷人。

所以，任志强并没有对自己的观点进行修正，让任志强改变观点并不是一件简单的事情。

倒是王石说出了实情，中国富人购买了房子，这才推动了房价上涨。所以，从根本上说，任志强和王石的观点并不冲突，任志强不过是正话反说而已。

第二章房价高是有道理的

房价是任志强经常谈论的话题，当然也是被问得最多的话题。所以，关于房价问题，任志强的经典观点特别多。

从最早的北京的房价就应该高，到30年来房价等于没涨等观点，每每引起整个社会各界热议，被人狂骂狂批。

不过认真仔细看来，任志强关于房价的很多观点，的确有值得商榷的地方，但更多却是大实话，他并没有太多的过分之语。经过多年房地产市场的变迁，再次回头看任志强的观点，也许我们会觉得任志强关于房价的观点，真的有道理。

<h3>观点一：和工资收入比，30年来房子等于没涨价</h3>

1978年，中国GDP总量大约3000多亿元，现在增长到30多万亿元，增长了100多倍。1978年，全国职工月平均工资28.6元，现在也增长了100倍。1978年大白菜2分钱一颗，现在要卖到2块钱，也增长了100倍。而30年来房价只增长了16.6倍，和工资收入相比，房子等于没有涨价。

过去房子卖300元一平方米，是因为没有土地出让金，现在土地出让金占到房价的一半，如果扣掉这点，房价才上涨了8倍多。1978年盖的房子的质量、配套设施远不如今天，而现在建材等其他材料都涨了，所以，总不能让盖房子的不涨吧？因此真正说起来，房价是30年来涨价涨得很少的一种商品。

<span class="right">——2009年4月17日任志强在博鳌亚洲论坛“调整中的中国房地产市场”分论坛上的发言</span>

我建议任志强先去读读《中国统计年鉴》，再补习一下对收入进行年度比较的时候必须扣除价格因素这个统计学中最小儿科的知识。我可以告诉任志强先生真正的计算结果，那就是扣除价格因素之后，中国的GDP30年来实际增长14倍，而城镇居民人均收入增长9倍左右，农民收入增长6倍左右。那么，以这个真正的增长比例和目前的房价比，任志强先生还会这么自信地说房价没有涨吗？

任志强的话，只要我们仔细分析，不需要什么深奥的原理，至少还有两个常识性错误：首先，众所周知，1978年的时候，中国根本就没有商品房这个东西，我不知道任志强所说的1978年的房价是怎么来的；第二，1978年的时候大家的收入其实差不多，用平均收入这个概念不会出现统计上的偏差，但30年后，中国的基尼系数明明白白告诉我们，中国已经成为世界上贫富差距较大的国家之一，用没有任何意义的平均收入去说明房价，掩盖了房价增长远高于绝大多数人实际收入增长的事实。

1989年2月20日《人民日报》第2版的新闻评论有一段：“北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起，日日节衣缩食，每月存储50元已是极限，100年才能买上两居室。”

可见，并不是房地产没有市场化时代，就没有房价之说。

看来工作100年的收入买不起商品房已不是什么新闻了，将房价与收入相比而得出的房地产泡沫论也颇有历史可查，对房价过高的争论早在福利分房时代就已经开始了。

但是，在30年前，大部分人其实是不需要靠自己收入买房的。那时候的房价有没有参考意义，值得商榷。

<h3>观点二：北京房价高是有道理的</h3>

北京的房价是高，但高得有道理，目前也降不下来。

有人说北京的房价快与国际接轨了，而工资挣得却不如人家。错！我们现在所计算的收入与房价比是不对的，国外计算收入是全部收入的总和，而我们计算收入是可支配收入，像保险、供暖、住房补贴等都没往里面算。在国外，保险、医疗等费用都是自己交，都算收入，而我们国家的职工有很多非货币的收入没有计算在收入内。

世界各国首都的房价都比较高，北京的房价高也是很自然的。北京一年“生产”15万套左右的商品房，这仅仅能够满足5%的家庭的需求，这5%都是高收入阶层。收入水平没有达到这5%，非要往5%里挤，肯定嫌房价高。目前的社会发展阶段远远不能满足人人都住上好房子的愿望，但现在买不起，过几年你就可能买得起了，因为工资的涨幅要远远高于房价的涨幅。

<span class="right">——2003年1月13日上午“两会”小组讨论时任志强反驳一些抱怨北京房价高的委员</span>

房价过高是一个很大的问题，特别是北京的房价高，那里可是天子脚下的一等国民啊！房价太高怎么得了？在媒体能够快速传播信息的年代，能够引起媒体关注的北京人的呐喊，成为十分严重的社会问题，不解决不行！

北京的房价是被外地人抬高的，现在几乎所有大城市的房价都是由外地人决定的。北京人也把周边河北小镇的房价抬高了，原来人家的房价只有每平方米1000多元，北京人来了，把房价抬到了三四千元，只不过那里的局面也就属于三等吧，他们不会叫，叫了也没有什么人理会，默默忍受似乎是他们唯一的选择，而且我们北京人来了是对你们的恩泽。东北的农民大豆卖不出去，也没有什么人过问，他们的生存受到严重的威胁，显然，这样的问题不如怎样拥有房子更重要。面对这些问题，那些正义得不得了的嫌房子贵的人作何感想？嫌北京的房子贵，为什么一定要待在北京？在北京，经济适用房很难买到，以北京经济适用房的价格可在二线城市买到中档的商品房，可人们为什么还在北京扎堆？北京机会多啊！

这样说显然不是很合理！但是，房价过高只是一种表象，背后有很多问题，不知道那些口口声声打骂既得利益的人们，为什么对自己的既得利益视而不见？为什么不关注导致房价过高的真正原因？如果我们把北京的利益改革掉，人们就不会对北京趋之若鹜，需求立马下降，房价也立马下降，除了能“喝天水”，北京有什么好？交通拥挤、上下班成本极高、空气污染这一切和能“喝天水”相比，都微不足道了，只是可恨房价太高！

记得中国人民大学一位教授说要限制外地人进京，被网民骂了个狗血淋头，实际上这倒是能限制房价的好办法。房价过高肯定有不合理的因素存在，比如地方政府作为房地产开发商的问题。还要看到，中国作为一个发展中国家，政府显然没有能力在高水准上解决居民的住房问题，经济适用房以这样的高水准建设就合理吗？构建恰当的消费结构，应该是解决住宅问题的重要前提。

<span class="right">——2007年2月1日华沉思博客文章《北京房价过高的道理应该怎样讲？》</span>

这是任志强首次谈到北京房价。“北京的房价高是有道理的”，这几乎成为任志强的名言之一。事实也正如任志强所言，北京的房价是高，但没有降下来。

北京的房价原来高不过上海，现在已经和上海差不多了。事实也证明，只有北京、上海才是整个中国社会各阶层最齐全的城市，大企业家、顶级职业经理人、大艺术家等全部完整。相对而言，其他城市即使如广州、杭州之类的城市，要么缺乏大企业家，要么缺少顶级职业经理人。所以，相对而言，北京、上海房价高，确实是有道理的。

不过，正如华沉思所说：“为什么不关注导致房价过高的真正原因？如果我们把北京的利益改革掉，人们就不会对北京趋之若鹜，需求立马会下降，房价也立马会下降，除了能‘喝天水’，北京有什么好？”的确如此！

<h3>观点三：高档房供应过少，房价肯定会涨</h3>

我国的房地产市场确实出现了住宅供给结构性的不合理问题，但不是高档房的供给量过大的问题，而是高档房的供给量过少。

中央提出了2000年实现小康的目标，其中住房面积为人均35平方米，换算成居住面积约为27平方米。

按全国城镇户均3.26～3.6人计算，至少户均建筑面积应为114～126平方米，而从2000年到2004年建设的新房，户均建筑面积仅为100.1平方米，低于小康水平的目标。住宅的建筑使用寿命至少为70年(土地使用年限)，而目前我国80%左右的住房是20世纪80年代之后建设的，但其中的大多数已经变成了户内配套设施残缺不全的产品。

在现有住房情况的背景下，要提倡和鼓励的恰恰是适当增加大户型和高档房的供给量，而绝不能再大量建设不能满足未来消费需求的小户型和低档房了。

<span class="right">——2005年11月任志强为《楼市》杂志撰文</span>

房地产新政后国内房地产价格走势如何？我认为，哪些地方房地产价格曾经大涨，那么这些地方的房地产价格就会大跌，而且不是小小地调整。例如长三角不少城市，房价曾大涨过，大跌也是必然的。像上海，房价应该下跌50%，北京房价也应该下降30%，否则，国内房地产价格要得到稳定、房地产投资过热要得到抑制是不可能的。至于国内其他城市的房价变化如何，也得看这些城市以前房价上涨幅度与炒作程度了。比如广州，房地产新政对房价影响就不会太大。

<span class="right">——2005年6月易宪容《“房地产新政”会走向哪里》（《21世纪经济报道》）</span>

这是易宪容著名的预测，上海房价下跌50%，北京房价下跌30%。任志强的观点则完全相反，房价要上涨，而且要疯涨。

他们发表这些观点的时间，是在2005年。当时，由于2003、2004年这两年房价连续疯涨，政府受到巨大压力，于2005年出台了严厉的宏观调控政策，著名的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（旧“国八条”）就是这时候出台的。

易宪容根据调控新政的政策走势，作出了这一著名预测。相反，任志强则从自己的专业、数据出发，通过认真分析得出了相反的观点，认为房价依然要疯涨，因为高档大户型房太少。

事实证明易宪容错了，当然并不是全错。2005年，上海房价有15%~20%的回调，北京房价也有约10%幅度的回调。任志强的观点是对的，但也不是全对，北京的房价疯涨出现在2007年，而2006年则是维持了平稳。

<h3>观点四：房价走势只涨不降</h3>

房价从来都是大家很关心的问题。市场中的房价应该是受供求关系所影响的，如果供求关系被改变的话，供大于求，房价就会下跌，而求大于供的时候，房价就会持续上涨。

从目前中国的情况看，我们认为供不应求的时间可能会达到10年以上，中国的政府在严格地控制土地供应量，实际上限制了供应的高速增长。需求并不会因为供给的减少而减少，从需求角度看，我们认为中国恰恰处于需求高增长的阶段中。我们在人口的增长过程中可以看到，20世纪50年代中国出现了一个婴儿潮的高峰，之后在70年代和80年代也分别形成了婴儿潮的高峰。20世纪七八十年代出生的人目前正好处于两种状态：一类是结婚生子，这类人对于住房大部分是刚性需求；另外一类是35~40岁的人，他们对于住房是改善型需求。而从所有的市场调查中可以看到，我国住房最大的购买人群就是25~45岁的人群，按人口增长的规律，大概要延续到2020年才会出现下降的趋势。

我们认为在这个阶段之内，供不应求的现象很难得到改变。如果供不应求的现象不能很好地得到平衡和解决的话，房价因此而上涨的趋势是非常明显的，但具体到某一个城市或某一个局部的时候，有可能供求关系是会发生变化的。比如说，某些城市里房屋成套率已经达到1∶1，有些城市成套住房已经超过城镇常住人口的2~3倍，但中国很多地区或者说绝大部分城市的住房成套率的水平都在1以下，从全世界范围内看，这个阶段都是房价上涨的阶段。

<span class="right">——2007年2月7日任志强接受人民网专访时如是说</span>

对广大网友来说，任志强是一个非常熟悉的名字了。他在有关房地产的一系列争论中是个著名的“大嘴”，每次他针对中国房地产业的惊人之语都会引发网络数以万计的热烈回应。其著名论调包括“中国住宅应分贫富区”、“我只给富人造房”、“我们只是政府的丫鬟”等，在网友列出的“全中国人民最想打的10个人”名单中，他排名第三。可尽管网络上板砖横飞，他依然我行我素，丝毫不曾将网友的情绪放在眼里，显见其在房地产业中的“骄横”。

笔者注意到，此次任志强在阐述房价再涨10年的理由时，大篇幅地讲解了“既得利益”，说不仅仅房地产是社会发展的既得利益者，所有的社会组成部分都在改革中获得了既得利益。最后，他表示自己“代表房地产行业说话是为既得利益者在说话”的观点是错误的，他是为所有人在说话。

不错，改革开放以来，人们的生活水平有了显著提高，这是有目共睹的成绩。然而在普遍提高的基础上又是谁在恶意制造着新的不公？显然这是任志强在众多场合闪烁其词的话题，也是他一直不能面对的现实问题。事实上，时下房地产业已成为社会公认的暴利行业，其不但是制度不完善情况下最大的“既得利益”者，也是社会不公的推波助澜者。房价一直居高不下甚至一路飙升，便验证了房地产行业已成为一种新的缺失社会责任感的垄断行业。

在如此语境下，任志强又放言，房价将再涨10年，还说什么“如果让穷人都去买商品房，让富人住廉租房”，这是“不道德”的。不知任志强说此话道不道德，难道穷人天生就是住廉租房的命？如此荒唐逻辑，任志强到底代表谁在说话不言而喻。“再涨10年”，其实明眼人一看便知，这就是为房地产暴利放烟雾弹和麻醉剂，就是在鼓吹暴利有理，从而达到谋取自身利益的目的。

其实，暴利就是暴利，却偏要躲躲闪闪，不敢直面应对，这就暴露出某些暴利行业的虚伪和自私。当然，和谐社会的构建必将是击向他们的重拳。

<span class="right">——2007年2月11日陆志坚《任志强为何敢放炮称房价还要涨十年》（红网）</span>

这是任志强关于房价依然要上涨的著名观点，反对他观点的文章，也是颇有力度，可以作为批判任志强的样板文章。陆志坚的文章极有气势，非常有道德高度，可以说是将任志强和房地产行业骂了个狗血淋头。只是，陆志坚没有说明白，为什么房价不会涨10年。

如今，将近四年过去了。这四年之中，2009年初，房价已经有了点松动，可是却因为国家救市，房地产市场突然价格大涨，造成历史上最大的单年度涨幅，而如今的房价相对于2006年，更是不可同日而语。

未来六年，房价是否依然会上涨，我非专家，无法判断。只是凭感觉，未来六年房价如果下跌，再跌回到任志强发表这番观点时的房价的概率很低。

<h3>观点五：与王石“交锋”：房价到底是降还是不降</h3>

虽然也有所谓的房地产行业的专家、经理人或大腕在梦话“拐点”，但更多表现出的是单个企业或单个经理人的见解和观点。也许背后还藏着许多并不为大多数人所知的“秘密”，或仅仅是源于这些“秘密”而做“秀”。

目前的拐点是经济，而非房价的拐点。华远旗下只为少数富人定做的房子绝对不会降价，我们还准备将这样的楼盘价格从每平方米4万元上调至10万元。

<span class="right">——2008年1月10日搜狐焦点文章《任志强：单凭“几只苍蝇”不会让楼市拐点出现》</span>

记者问王石：“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？”

王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的。”

<span class="right">——2007年12月13日在万科资助的“海螺行动Ⅱ——中英解决城市低收入人群比较研究大会”上王石答记者问</span>

住房需求取决于市场上购买住房的意愿和支付能力。我从来都不怀疑未来相当长一段时期内存在大量自住、改善性的刚性购房意愿，但短期内价格上涨过快，超过大多数家庭收入的增长幅度，在一定时间内也必然会造成相对购买能力的下降，导致成交萎缩，这是市场内在规律。

2006年第四季度到2007年第一、二季度的房价上升，有其阶段性的原因。但2007年下半年以来的房价快速上升，只能说是一种惯性上涨。我们在刚性需求、供给方面看不到可以长期支撑这种上涨速度的理由，市场出现调整是正常的。

银行贷款门槛提高固然会提高一些购房成本，如果说前期上涨速度是可以长期维持，我相信以目前贷款成本提高的幅度，不可能造成深圳、广州等城市销售量如此大幅度的下降。反过来，如果说银行紧缩贷款造成了市场购买力的暂时消失，那么除非银行再放开贷款，否则这些购买力就不会恢复，即使开发企业降价也不会刺激购买力的迅速提升。但我们也看到，只要定价合理，市场的反应还是很积极的。

由此可见，按揭政策变化对需求有相当影响，但市场的内在规律起着决定性作用。

<span class="right">——2008年1月王石博客文章《“紧缩贷款”对购买力的影响有多大？（答“拐点论”质疑之一）》</span>

王石的“拐点论”是影响中国地产业界一年多的热点。在2007年上述会议上，王石的“拐点论”出炉，并引起业内轩然大波。随后，王石就“拐点论”在博客上发表了8篇文章补充观点：“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整，但不会大起大落”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子，市场就到调整期了”等文章。在年末中城联盟的闭门会议上，王石深入就“拐点论”做了阐述，甚至打比喻来形象陈述：“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着。”

在批评王石的观点之中，颇有代表性的就是潘石屹和任志强。潘石屹是“阴谋论”的代表，认为王石、万科是有阴谋的，王石、万科的降价是为了清理门户。

这里不得不说一下这三个人的关系，这也是中国地产业的一段有意思的故事。

任志强和王石、潘石屹之间是有情结的，这是房地产业内人人都知道的。任志强和潘石屹，友多于敌，潘石屹算是跟着任志强成长的，他们之前也曾有过交锋，乃至交恶，但始终维持着不错的关系，尽管潘石屹常常会“消费”任志强。

任志强和王石，关系则是更加微妙。1996年之前，甚至2000年之前，中国最大的房地产商是华远（当然这里指的是老华远），中国地产界的大哥理所当然是任志强。当年华润要收购万科时，是任志强带着支票从北京飞到深圳，最终由于万科当时的大股东不愿意，才未能成功。最终的结果，也成为任志强的终生之痛，华润最终成功入主万科，成为万科第一大股东，而任志强则离开了华润，重新成立了已经完全不可与之前相比的新华远。新华远除了公司名称和任志强没变外，其他的一切都完全变化了。

而万科则成为中国房地产业的老大，王石也成为中国房地产业的新大哥。之后的任志强只能是“地产总理”了，务虚多于务实。

所以，一直有任志强不买王石账的说法流传。王石发起的中城联盟，任志强也是很晚才参加。对于王石的观点，任志强经常反对多于赞同。

关于“拐点论”，王石确实拐了，率先降价，引起业内外强烈反响，消费者闹，地方政府制裁，行业内骂声一片。最终的市场结果是，2008年年底房价的确是有一些跌幅，但是2009年房价却迅速反弹，而且是报复性反弹。

<h3>观点六：年轻人买不起房是正常的</h3>

工薪阶层应该买二手房，一个刚毕业的大学生买不起房子很正常，舆论不该提倡还没有组建家庭的大学生提前购房。

如果以发达国家来看，30岁以下的人没工作几年，靠自己的收入独立去买房的人几乎为零，非常少。如果未来收入不足以满足住房按揭贷款或者购房支付能力的话，都买不起房。

在美国可以拥有一套房、一部车是梦想，如果在美国这样的发达国家都称之为梦想，但在中国30岁左右的人就实现了这一梦想，那么中国的消费能力和消费观念已经远远超过了一些发达国家或者很多很多的发达国家。

中国的传统习惯让大家不得不买房，所以年轻人购房比例居高不下。在中国，40岁以下购房的比例接近于60%~70%，这个比例在全世界都没有出现过，原因就在于中国的房子太便宜了。当然还有一个原因是中国曾有过的、持续了50年左右的福利分房制度，所以让大家更愿意把拥有私有住房作为自己的梦想。

在福利分房制度下，我国大部分的人都是在40岁左右才分到房子，30岁以下的人是没有房子的。即使结婚也常常是住集体宿舍，合住房子是非常普遍的现象。

那么，为什么现在的年轻人想要一下子超越自己的父辈呢？这其中有一个最大的错误观念，就是住房体系中，总是说居者有其屋；按道理说，应该是居者有其所，有地方住就行了。

<span class="right">——2009年7月29日任志强在江苏省房地产协会主办的“复苏·跨越2009中国房地产走势高峰论坛”上的发言</span>

的确，在世界范围内来说，年轻人要买房都不是一件容易的事。但“不容易”与“该不该买”是两码事。更何况，也许外国的年轻人不买房也照样快乐，可在中国，年轻人如不买房，99%以上的人不快乐。

中国国情特殊，中国人太爱买房，中国人大多不接受租房结婚，所以没房很难娶上媳妇。要让中国人接受长时间租房而不买房的观念，至少需要一代人，甚至几代人。

既然如此，对年轻人买房只能顺势而为，因势利导。我倒觉得，政府要增强人民的幸福感，在支持帮助年轻人买得起房子方面，应当也能够有所作为。

比如，在提供保障性住房方面要充分考虑年轻人群体，增加比例和权重。从各地的情况看，年轻人在保障性住房资源配置上容易被忽略，他们总体上不属于低保人群，在打分上（尤其是年龄、工龄、户籍龄等）不占优势，成了低不成高不就的“夹心层”。

比如，提供优惠地价、优惠税收、优惠贷款等，引导开发商兴建中小户型住宅或青年公寓（在市区或城郊结合部），在郊区兴建大型低价位园村式屋村。前者如北京的炫特区、荣丰2008，后者如广州华南板块诸大盘、深圳的万科四季花城等。

开发商自身也能有所作为。开发商应针对多层次、多元化的房地产消费市场，专注于在细分市场做精、做强、做大。可以做豪宅、别墅，也可以专注于青年公寓、老年公寓、大型屋村，甚至农民工公寓（浙江有开发商做这件事）

记忆中，好像5年前，年轻人买房没有现在这么难。当时在深圳，适合年轻人的一房一厅40平方米左右总价20多万，首付4万~6万，月供1000元出头；小两房60多平方米，总价30万上下，首付6万~8万，月供1500元上下。我身边的年轻人工作3~5年，不少人就能买房了。深圳成规模建设经济适用房（当时叫福利商品房和微利商品房），也使一部分年轻人（户籍人口）买房变得相对容易些。

2005年至今，一线城市房价平均涨了4~5倍。但大家的收入增长缓慢（如年均增长10%，5年累计不过70%），难怪大家抱怨房子越来越难买。

长远来看，国家应出台“国民收入增长计划”，既要强国，又要富民，藏富于民，使全体国民包括广大年轻人收入显著提升，置业能力增强。这是后话。

年轻人自己也应当摆正位置，调整好心态，转变观念，习惯于从小户型房、郊区房到二手房等的优化配置，早日圆购房梦。

年轻人，你可以买房——这需要全社会和你个人的努力。

<span class="right">——2009年12月3日肖勇博客文章《回应任志强年轻人可以买房》</span>

肖勇这篇是难得一见的批驳任志强，但是观点也没错的文章。任志强说的是现实难题，高房价，年轻人立刻买房确实不应该；肖勇说这是中国国情，没办法，因为国外年轻人不买房不会不快乐，中国不买房就是不快乐，没有幸福感，所以只能买房。这该怎么解决？方法可以是开发商造低价房，或是政府提供保障性住房。因为不可能强行要求开发商，所以能依靠的只有制度，寻求政府的保障。年轻人有居住权，无论是租房，还是政府提供的保障房。

<h3>观点七：买不起房为什么不回农村去</h3>

买不起房的人不要觉得是荣誉，那是耻辱。你买不起房是因为你没对社会作出贡献，为什么不回农村！

对啊，买不起房当然是耻辱，说明你没有努力工作！你没有为社会作出贡献，凭什么买房子。现在我们最大的问题就是，那些自以为自己是人才的人不愿意回到农村去当村官，不愿意回到自己出生、长大、培养他变成大学生的城市去，一定要住在最豪华、最优秀的城市里头，可他又没有相应能力去创造社会财富。这种人最可悲，我最不喜欢的就是这种人，还说买不起房子，只能说你活该。你就不该买房子！

<span class="right">——2009年12月7日任志强接受上海电视台记者采访时如是说</span>

虽然我不才，写不出像样的时评文章，但我丝毫不隐瞒观点，我曾经不止一次写时评“骂”过任志强。这是因为他恃强凌弱“欺负”弱势群体。我站在弱势群体的立场，为弱势群体鼓与呼。当然，我自己也是其中一分子，多少带着一点为己的“私心”，巴望强者都多体谅和关心弱势群体。但任志强似乎人如其名，他偏偏不同情弱势群体，甚至从骨子里看不起弱势群体。

他说：“我是商人，不考虑穷人。”“高档房本来就是穷人买不起的。”“中国人太有钱，房子太便宜。”“公布开发商成本等于让男人公布老婆的三围数据。”“年轻人就该买不起房。”媒体和网友对任志强的“语录”时刻关注着（这种关注不是崇拜），收集着，整理着。所以，在房地产开发商巨头中间，任志强的“负面人气”是最旺盛的，无人能敌。

不过，有时仔细想想任志强的雷人“语录”，有的颇有意思，有的值得反思，有的还值得研究。

从商业的角度来考量，商人只管赚钱和生活，不用管其他的。其他的，诸如道德和社会责任那是政府的事，不是商人的事。我这样说，并不是说商人总是对的，他们想怎么着就怎么着，政府不必监管，由他们去。

商人其实是资本的具体化，是利益的代言人，我们始终要记住这一点。就像狼的天性会吃人一样，资本的“天性”是原始的、赤裸裸的，甚至带血腥的。如果有100%的利润，资本家们就会铤而走险；如果有200%的利润，资本家们就会藐视法律；如果有300%的利润，那么资本家们就会践踏世间的一切。但这不是资本的错，错在社会没有驯化狼，管住狼，让它在外面乱跑咬人。

所以，在我看来，说得好听点，任志强只不过是一个演得比较到位的演员，他以活灵活现的肢体语言和超强的声音表达告诉我们，资本是有野性的；说得难听点，任志强只不过是一个跳梁小丑，爱出风头罢了；即便没有他站在对面山头上吆喝，对面的山头同样存在。因此，说白了，房地产资本原形毕露，不能怪别人，只能怪自己无能。

<span class="right">——王捷《任志强雷语：“买不起房回农村”》（人民网）</span>

这次任志强使性子了。任志强的这个观点被批完全是活该，这不涉及专业，不涉及关于房地产的深刻问题，而只是一个简单的知识和道德问题。说是简单的知识问题，是因为很多大学生，特别是从农村出来的大学生已经无法再回到农村，这是制度问题，农村户口可以转出来，但转不回去。

再次，这是一个道德问题。任何大城市，都是需要很多工种的，从上到下、从低到高，当前中国收入的固化以及社会阶层的固化已经非个体可以解决，任志强将所有的责任都归结为个人原因，这是完全不对的。

<h3>观点八：中国人太有钱，房子太便宜</h3>

下半年的房地产市场走势很乐观。“严重供不应求”首先是土地的原因，截至6月份，土地供应总量大幅下降，到6月份为止，新开工和去年同比下降了10.4％，这意味着供应量也在下降，但销售增长了31.7％。这还说明了另一个问题，就是“中国人太有钱了，房子太便宜了”。很多城市已经出现了严重的供不应求，比如杭州，7月末房子存量只有6000套，但是5月、6月销售已经过半，于是土地和房屋价格也在高涨。南京从1月份到6月份，实际供应用于住宅建设的土地在下降，而商品房供应的总量也比销量低，也就是说已经出现了供不应求。

<span class="right">——2009年7月29日任志强在江苏省房地产业协会主办的“复苏·跨越2009中国房地产走势高峰论坛”上的发言</span>

至于中国房价太便宜，更是胡言乱语。从中国广大民众的实际收入及生活质量来看，许多地方的房价已成为普通老百姓遥不可及的奢侈品。虽然这些年来人们收入有增加，可对于广大民众而言却没有实质性提高。这一切缘于增长的收入被虚增得更快的房价暴利蚕食殆尽。可见，此行业已是经济发展最不稳定的因素，竭泽而渔的一二十年暴利春天之后，又要等待下一个三代人的积蓄，一辈或几辈人的房奴必然引起严重的经济衰退和低迷。而社会底层的百姓则是这种病态循环的最终买单者。

金融危机实际上是产业结构调整的一次机会，但是从任志强“中国人太有钱了，房子太便宜了”的论调中，我们隐约看到一些“专家”和地方政府在为开发商摇旗呐喊的身影。很遗憾我们许多地方并没有很好地执行中央的科学发展观，促成房地产市场健康发展，而是为了保持GDP的增长导致再次饮鸩止渴似地拉动房价继续上涨。看来中国经济已经被房地产绑架，但这种近似疯狂的拉动最终将拖垮整个行业。也许由此拖累的将不仅仅是经济，更可能是国家的根基。

<span class="right">——2009年8月3日邱智华《中国房价进入“被便宜”时代》（中国网）</span>

这两年，任志强的观点似乎越来越不可理解。2009年房价上涨的原因其实很明显，就是国家救市，很多资金流到房地产市场将整个楼市炒了起来。这很明显是非正常上涨，任志强却说是因为中国人太有钱，中国房子太便宜。

当然，如果任志强说的是中国有钱人太多，中国房子相对于那些有钱人来说，太便宜，以这个角度而言，是可以解释得通的。但如果是这个意思，任志强的这个说法，就把大多数中国人不当中国人了，而只把有钱的中国人当作中国人。

<h3>观点九：房子是最好的抗通胀产品</h3>

今年在住房方面的需求还会继续增长，但增幅会大大低于2009年，同时，今年国内保障性住房的建设力度会加大。2010年国内经济的两个特殊情况是，经济宏观指标保持平稳增长和物价水平上升，由此对于房地产市场，保持谨慎乐观。

人口和城市化是决定房地产市场的核心因素。从目前来看，中国的人口结构会有巨大的变化，这将在未来一段时间内极大地推动房产需求。此外，改革开放30多年，政府采取了区域城市化概念，这导致了城市人口的剧增。但实际上，中国的人口密度远远低于其他一些国家，国内并不是没有土地，城市人口密度也没有过高。

北京四环以内已经得到相关部门批准，不会再新增土地供应，面临着土地供应量这么少，谁又都想在这儿买的两难困境，因此会推高房地产价格，最后谁出的价格高谁住。资源不可能平均分配，如果有人愿意买四环之内的房子，四环之内的房价一定会涨高，我觉得可能用不了五年，我可能去年估计错了，我要琢磨琢磨是不是还要加上五环。

不管在什么情况下，名义房价都是高于实际房价的，房子的抗跌性也还是最强。因此通胀时期里，最好的抗通胀产品应该还是房子。

<span class="right">——2010年3月任志强在北京举办的“汇丰财富管理论坛”上的发言</span>

在没有金本位的情况下，将没有任何办法来保护储蓄不被通货膨胀所吞噬，将没有安全的财富栖息地。

任何外汇从长期来看都会对黄金贬值，只是贬值速度不同而已。

<span class="right">——宋鸿兵</span>

的观点并不是针对任志强，只是，黄金和房地产谁是第一保值品在中国向来时有争论。2008年金融危机时，金价快速上涨就是明证。不过，在中国，似乎房产才是第一保值抗通胀产品。

而这是任志强所一直坚持的观点，供应不足，需求旺盛，房价要涨。从开发商角度，任志强说这些没什么错，其动机也是可以理解。这次任志强再次说到一个基本观点，房子是最好的抗通胀产品，这点确实是千真万确的。新世纪10年来，经验证明，买房的都起码在资产上成为了富翁。这也是无数人前仆后继去买房的最根本原因。

如今，人民币对外在不停地升值，而对内却在不停地贬值。老百姓有限的资金，怎样才能保值？中国人传统上就爱拥有房子，所以，老百姓一有钱首先就是想到购房，一来改善居住，二来增值保值。所以，任志强说的没错，房子的确是最好的抗通胀产品。

第三章没买房你就亏了

任志强的话总是那么刺耳，在全国许多地方政府对温州购房团人人喊打（起码表面上）时，只有任志强高呼，要给购房团颁奖，力挺购房团，甚至喊出“禁止炒房就是违宪”。如今回头看来，任志强的勇气、胆识，实在不一般。

无论是企业家、学者乃至善于说谎的政治家，最难能可贵的精神在于坚持，无论是对还是错，能坚持自己的观点，始终不渝，就是值得尊敬的人。

关于任志强，无数的人批评他，其中包括很多著名学者，但鲜见有真知灼见的人。不过想想也是，任志强每天阅读6万字以上（当然，是他自己说的），就这一点，连很多串场子、赶场子的学者都难以做到，遑论其他人。做不到这点，如何去和任志强讨论问题？

<h3>观点一：应为温州购房团颁发奖章</h3>

温州炒房团应该被称为市场经济发展中勇于创造和探索的英雄。如果温州炒房团的行为没有违反国家的法律与政策，遵守了市场交易的各项规则，各级政府又有什么权力去干预和指责呢？政府要做的是尽全力保护和鼓励个人在市场中的活动与行为，并为这种交易行为创造优惠条件。尤其是当地政府应该伸开双臂对温州的外来投资表示最强烈的欢迎，对当地政府而言，这是最大的吸引投资和贸易顺差。外地资金在当地产生交易行为，税收自然在当地，房屋作为不动产，租金收益在当地，而房屋经营产生的GDP和相关收益还在当地，政府又何乐而不为呢？

有的地方政府认为由于温州炒房团的进入将当地的房价提高了。且不说温州在全国分布的约1000多亿元购房资金除非集中于某一地，否则在任何一地都不会成为主流资金。从初步统计看，温州炒房团的资金平均在一地均未超过当地市场总量的5%，不可能将当地的总体房价炒高。如果仅仅是因为温州部分资金的进入就将一地的房价总体提高，只能说当地的房价本来就应该这样高。市场中的价格应该多高是用购买的实际价格来衡量的，而不是计算或由政府稳定的。温州炒房团无非是激发了当地应有的购买欲望，而使房价回到了市场能接受的正常标准。假如温州炒房团将一地的局部房价炒高，等于是在给其他人的低房价发补贴，也同样会使当地的政府与居民受益。有人所说的因温州炒房团使当地人无房可购，这也是瞎话，温州人无论如何不会比当地人更多地了解信息，除非当地本来就是供不应求，温州购房团造成了进一步的供不应求。

而我国目前几乎在所有城市中的租房净收益率都高于全世界的其他任何城市。如果我国城镇居民工资收入的增长远远大于平均房价的增长，又如何得出了房价虚高的结论呢？如果如此精明的温州人不知道房价炒高会使出租收益减低，房价虚高会使投资风险加大，那么中国也许就永远不会有人去承担市场风险了，也就不会有中国的市场经济了。在温州炒房团的购房行为中，将承担风险的不是政府，而是投资人本身。

如果温州炒房团选中了一地集中购房，说明该地的投资环境好、投资风险低、投资成本低而收益高、房地产市场发展正常，而这些恰恰成为判断市场预期的外力，恰恰成为市场活跃经济的动力，当地政府应为温州炒房团颁发“英雄”奖章。

如果我们的政府承认将坚定不移地走市场经济之路，那么就应鼓励和支持今天的温州炒房团、明天的其他炒房团，或者任何的炒家，只要其交易的行为合法。索罗斯并没有因为被媒体归罪为东南亚金融危机的祸首和起因而入狱，他仍是商界的英雄。平心而论，温州人能用集体炒房而让自己发财，不正是市场经济中的英雄吗？

<span class="right">——任志强《应为温州购房团发奖章》（2004年4月8日《南方周末》）</span>

针对温州人炒房现象，中国社会科学院金融研究所尹中立博士持否定态度，认为炒房有八大危害：

一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。近年来大批制造业企业向上海周边地区扩散，都与温州当地过高的房价有关。

二，进一步加剧社会贫富差距。高房价的真正消化者基本上都是本地中低收入者，他们本来就不多的收入将更多地流入炒房者和房地产商的腰包。

三，透支社会财富，抑制社会有效需求。面对房价的高涨，一般老百姓会对将来产生更加悲观的预期，从而使得当前消费行为更加谨慎。

四，削弱整个社会的风险承受能力。过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式圆自己的住房梦，如果经济出现不景气，就会出现大批“负资产者”，这将严重威胁国家的金融安全和社会稳定。

五，扭曲了整个国家的产业结构。一旦房地产泡沫破灭，则相关产业将出现大量闲置产能。

六，不利于城乡二元结构的融合。高涨的房价，将使绝大部分农民工在城市置业安家成为一种奢望。

七，炒房会使正在崛起的温州制造业丧失产业升级的机会。

八，促使地方政府产生房地产依赖症。一旦房地产炒作使房地产业成为某一地区的支柱产业，地方政府就会明知炒房有害也不敢采取果断措施予以制止。

<span class="right">——尹中立《房地产炒作的八大危害》（2004年3月18日《南方周末》）</span>

“温州炒房团”是一个重要的社会现象，它的意义不仅是发生在某个团体身上的事情，而是全国各地都不同程度存在的热点问题。许多人在当前房地产业供给与需求产生极大差距的情况下，借机炒地皮，同时拖进了数量几倍于它的银行资本，造成了房地产业的虚假繁荣。

政府应该使用高度市场化的手段来解决少数富人对高层次住房消费的需求，同时采取例如经济适用房、优惠补贴、银行贷款等福利化和市场化相结合的方式，解决绝大多数城市居民的住房问题。

<span class="right">——尹中立接受《北京晨报》记者采访时如是说（见2004年3月30日北京晨报文《严防死守金融专家吁强力狙击温州炒房团进京》）</span>

2003、2004年前后，正是温州购房团风行的时候，当时，凡是沾上温州购房团的楼盘，无不立刻涨价，老百姓也是第一次全国范围地抱怨高房价。就在这时候，尹中立和任志强再次交锋。

尹中立也是任志强的“老对手”，这个“温州购房团事件”，就是双方一次著名交锋。当时，尹中立率先炮轰温州购房团，也因此获得“炮轰温州购房团第一人”的称号。2004年3、4月，尹中立连续发文或接受记者采访，炮轰温州购房团。随后，任志强发了这篇著名的为温州购房团正名的文章。

在当时尹中立是占有舆论优势的。当时房价高涨，地方政府正为房价快速上涨，一方面心里暗暗高兴，另一方面又要解决老百姓的住房问题而左右为难。这时候温州购房团热了，地方政府便毫不犹豫地拿温州购房团开刀，到处都是指责温州购房团之声。甚至出现了很多稀奇古怪的政策，比如南京出现购房实名制，一个身份证只能买一套房子的政策。

当然，地方政府绝对不会去真正限制温州购房团，因为如果真正要限制的话，很简单，限制温州户籍购房者即可，但没有任何地方政府去做这件事。任志强只是说出了地方政府的心声。

如今，再也没有抨击温州购房团之说，现今，大众已经对炒房习以为常，举国皆投入这一“投资理财”行为。

<h3>观点二：禁止炒房就是违宪</h3>

买卖有理、炒房无罪，禁止炒房就是违宪。

市场就理应有买有卖，没有流通、没有买卖就不叫市场。所谓的“炒房”，就是房产的买进和卖出，商品房是商品，商品就是用来买和卖的，禁止“炒房”就是禁止商品的买卖，这是一种违背宪法的行为。这就像禁止银行代客理财，禁止股票上市流通一样。“炒”是计划经济时期遗留下来的名词，而市场经济的明显特点就是允许买进卖出，法律既然允许买进卖出，那么就应该允许“炒”。商品房不属于社会保障体系，现在既然连社会保障体系内的经济适用房都能买卖，限制商品房的买卖，又是什么道理呢？

<span class="right">——任志强在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选论坛”上的发言</span>

可以这样说，目前的国内房地产市场不是一个完善的、充分竞争的市场，而是一个垄断性的市场。在这个市场中，房地产产品本身的种种特殊性加上某些现行制度安排的不完善，使得该市场完全处于垄断或寡头垄断的结构状态。

在这种情况下，获得土地的是房地产开发公司或者是与政府利益相关的企业，或者是具有特殊关系背景的人。而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场，而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段、开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下，假如开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内)，开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象，其实往往是有价无市)，消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。

对于资本密集性的房地产开发商来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。比如，国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果有人坏了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这也就是目前不少地方，为什么房子老是卖不出去，房子价格仍然快速上涨的原因所在。这种价格合谋的行为加剧了国内住宅市场的垄断，推动了房价的上涨。对住宅市场的价格垄断使开发商能够攫取超额利润，同时必然会降低企业的效率水平，妨碍优胜劣汰机制发挥作用，并将降低消费者的福利水平。

<span class="right">——2005年12月15日易宪容、张群群《禁止炒房违宪的谬论令人发指》（中国经济网）</span>

任志强这次谈的是一个高层次的问题，炒房者有没有权利的问题。当然，从市场经济角度看，确实有权利，因为每个人都有追求财富的权力，而且法律没有禁止，当然是可以的。所以，任志强说的是大实话，是最浅显不过的道理。

但易宪容他们的观点也对。毕竟，在当前，中国房地产市场是一个不规范、不完善的市场，炒房者的大举进入，自然会使市场扭曲，影响正常购房人的买房。也因此，政府最应该做的其实是制定好法律和游戏规则。

<h3>观点三：房价降了，开发商有权不盖房</h3>

对于开发商来说，如果今后市场内的小户型因为供应加大而价格下跌的话，开发商完全可以不去盖“卖不出去的房子”。开发商不是傻瓜，如果房价一定会下降，那就不盖了，为什么要盖这么多卖不出去的房子？如果真是小户型达到一定比例，市场不好了，发展商就不会去投资了。我们得相信市场经济中市场会决定投资或不投资。

<span class="right">——2006年7月26日任志强在新浪房产举行的业内研讨上的发言</span>

不出所料，新闻一出来，“大嘴”任志强再次被推到风口浪尖，接受人们的“道德审判”。不过笔者却认为，任志强“不盖房”的说法，固然是从开发商角度对中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）165号文件的解读，含有强烈的群体利益色彩，但他的“不盖房”却从另一个角度让我们看到《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的不可控之处。而任志强的“不盖房”，正是对这一“文件”能否取得实效提出了挑战。

任志强认为，“很难说中小户型就一定是中低价位，也很难说中小户型就是社会保障，更难说中小户型就一定是人均住宅面积在缩小，这些都是由市场决定的，而不是由文件来决定的”。应当说，这一论断是相当客观的。在此前，已有众多人士指出：中小户型占多大比例并不是最关键的问题，如何将房价调控到一定限度才是最关键的。而在目前来说，在供与需的巨大矛盾面前，在短期内，几乎没有中小户型降价的空间。一是需求量大，而开发商也不可能突然大量建造中小户型商品房；二是由于历史欠账，一时间有可能引起一轮购房潮，造成的结果有可能使中小户型的价格不降反升。

可以说，“90平方米以上的住房会应供应量变小而价格上涨，90平方米以下的住房则会应供应量加大而价格下降”的观点颇为理想化，而住建部的楼市结构调控，其实就是基于这个理想化的理论基础之上的。且不说90平方米以下的住房在文件颁布实施之后的一定时期内，供应量会否加大，能大到什么程度，就算真的加大至足够的供应量，价格的确定还是会受到多方面因素的影响。抛开物价等因素，还有两个因素必须考虑。一是如上所述的购房潮，另一方面，也是住建部165号文件的“漏洞”：70％的比例并非对单个项目的要求，而是对城市的总体要求。也就是说，建大户型和建中小户型的开发商之间并没有竞争，也许，所有的中小户型都由极少数开发商所掌握。在没有竞争而自己手中又掌握着资源的情况下，话语权在谁手上，定价权在谁手上，自然一目了然。

从上述分析可以看出，一个规定比例的出台并不能就此得出中低收入者能买得起房的结论。要想真正解决中低收入者的买房问题，作为主管部门，视野还应该放得更为开阔。而任志强的“犯倔”，与其说他是在挑衅，在维护自己的利益，还不如说他已经看到了这个文件的命门，也早已看出这个文件并不能解决本想解决的问题，从而发出了“不盖房”的言论，对这个“形象规章”作出嘲讽。

<span class="right">——2006年7月廖德凯《任志强叫嚣“不盖房”的底气从哪来？》（新华网）</span>

这是任志强当时惹众怒的一个著名观点。当时，它被视为开发商对抗宏观调控的重要言论，从而备受各界关注。甚至引起了政府的关注，使任志强也颇感压力。

不过，换个角度来说，汽车产量多了，降价了，汽车厂商没有权利不生产么？电脑产量多了，降价了，电脑厂商没权利不去生产电脑么？从市场经济的角度看，任志强丝毫没错，房价跌了，我不去盖房子就是，没啥的。

可是为什么只有任志强被批？就是因为中国房地产市场实在太特殊，总是将人权、民生、道德、政府的责任等问题纠缠在一起。

所以，当时任志强的观点一出，备受指责，也是可以理解的。

<h3>观点四：高房价与城市竞争力</h3>

一个城市的房价越高，代表该城市竞争力越强。

深圳的整个户籍人口才200多万，如果将深圳全部的房产数量除以户籍人口数，一个家庭平均就有4~6套房子。“真正的深圳人有几个没有房子的？认为房价高，没有房子的都是外来人口，为什么外来人口拼命到深圳来买高价房子？就是因为深圳有吸引力。”

国际上凡是最有竞争力的城市，都是房价最贵的，房价不贵的城市就没有竞争力！

一个城市的高房价必定是有支撑的，高房价的城市具备除了房价之外的其他吸引力，包括高工资和工作机会等。

城市的竞争力越强，房价就会越高，如果城市没有竞争力，房价就跌了。和深圳相比，大西北很多地方的房子即使6块钱一平方米，在深圳买不起房的人会去买吗？

<span class="right">——2007年8月26日任志强在“中国企业家论坛第四届深圳高峰会”上的发言</span>

虽然城市竞争力还没有一个较为明确的概念，但有一个共识，那就是城市竞争力是一个综合体现。提高城市竞争力是一项庞大的系统工程，决非仅仅是今天修宽路，明天建大广场，后天做活广告，别的城市干什么我就干什么，更不会房价高了城市就有竞争力。

“房价不高城市没有竞争力”，在我看来，这不过是地产商渴望发财的一个梦呓。如同政府办公大楼豪华了，不代表政府有钱了、老百姓富裕了一样。现在，很多城市的房价都相当高了，甚至与国外发达国家可有一比，但事实上城市竞争力并没有相当高，而且也没有与国外发达国家去比的勇气。只有当普通市民能够买得起房，而且还宜居的城市，才会有竞争力。

城市竞争力也应体现在对外来人员的接纳上。现代城市是开放的城市，既体现在对其他先进城市的学习上，也体现在需要外来人员的参与建设上。

更重要的是城市竞争力绝不能体现在高房价上。已有专家说过，房地产业的畸形发展实际上隐含着一个攸关国家现代化发展全局的重大战略问题。很难想象，一个在国际上有足够竞争力的大国、强国，其崛起靠的不是科技、实业、教育，而是建立在所谓“全民皆房”的“繁荣兴旺”上。如果高房价真的成为一个城市竞争力的直接体现，那是一种悲哀。一是绝大多数老百姓是没有经济能力消费高价房的；二是房地产业是一个技术含量不高的“空心化”产业，它的迅猛发展，能带动的只是煤炭、钢铁、土地的巨大损耗，进一步造成资源、环境问题，不仅不会刺激科技进步，实现可持续发展，而且还会严重制约我国经济的进一步发展，严重危及国家经济、军事和信息的安全。

这次，聪明的任志强犯了以偏概全之错，所以被“逮”住了。城市竞争力确实和房价相关，但不是绝对的。正如张魁星所说，城市的竞争力是一个综合体现，是包括商务成本、政府效能、人口素质等软硬多方面的体现，房价是这些软硬条件都好之“果”，绝不是“因”。也正如张魁星所说，一个城市房价太高，一定会影响城市的竞争力，因为商务成本、居住成本太高，必然使得对人才的吸引力不足，还会损伤城市竞争力。

<h3>观点五：高房价控制人口素质</h3>

房地产是北京发展的重要支柱，住房价格本身就是控制人口增长与控制人口素质的门槛。过度扩张保障性住房建设会占用巨大的土地资源，使得房地产投资量缩小。

<span class="right">——2009年1月13日任志强在北京市政协十一届二次会议“扩大内需、促增长，推动首都经济发展专题座谈会”上的发言</span>

“高房价控制人口素质”预设着这样一个逻辑：有钱人的素质一定比穷人高。越有钱素质越高，这显然带着赤裸裸的身份歧视。买得起高价房的人素质就高吗？山西许多煤老板一有钱就首先想到去北京买房，不仅买一套，为了凑足打麻将的人还给亲戚都买一套，可是，这些煤老板的素质有多高呢？

我不敢从许多“富人丑闻”里偏激地断定越有钱素质就越低，但起码可以说，素质的高低与金钱的多少没有关系。假如“高房价能控制人口素质”的歪理能成立，那高学费、高医疗费、高生活成本都能找到存在的正当性，因为都像高房价一样，能控制人口素质啊！费用都抬高到只有“高素质”的有钱人才能上得起学、看得起病、买得起房，用高昂的生活成本来淘汰那些活不起、低素质的人，优胜劣汰，适者生存。那样，我们的人口素质岂不是很快就世界第一了？这是一个“尊重每个人生存和发展权”的文明国家，还是一个“他人即是地狱”的野蛮丛林？将任志强的逻辑推到如此极致，方能更看清其逻辑的荒谬。他的论调，让我不由地想起“战争和瘟疫可促进社会进步”之类毫无人性的荒唐言论。

将“低素质人口”挡在城外，你以为城里的“高素质”的有钱人就能过上安稳的日子了？中央党校的周天勇教授说得非常对，只有农村剩余劳动力向城市转移，才能从根本上控制人口和提高农村人口素质。因为只有城市化才能提高转移进城市的人口的收入水平，同时才能提高其生活质量和教育层次。以关紧城门的方式拒绝“低素质者”进城，这才是低素质的政策。

<span class="right">——《“高房价控制人口素质”的野蛮与霸道》（《现代快报》）</span>

这次很明显，任志强犯了一个错误，以偏概全。显然，富人的整体素质和房价相比实在相关性不高。如果非得这样算，2000年以来房价上涨了好几倍，那就是说国民的素质也上提高好几倍？显然这是不可能的。

而且收入高低和居民素质并不完全画等号，比如很多高校教师以及一些高科技工作者，他们的收入并不高，难道他们的素质不高吗？

当然，可能任志强想说的是，通过房价，将一部分区域的人口结构改变，这是当前的大城市政府都在做的，想办法改造市区的旧城，建高档住宅，引入新的人群，将原来的老居民迁到城外。

<h3>观点六：85%的家庭买不起房简直荒谬</h3>

中国社会科学院的蓝皮书认为，在中国有85%的家庭买不起房，这是个缺乏基础前提的荒谬结论。全国是指城镇还是指包括农村在内的全国？那就先要问问中国的现状，现在农村有多少人有房子，他们是否还要买房子？城市中多少人有房子，还有多少人要买房子和应买房子。

如果按收入计算，85%的家庭买不起房子，那么如果加上这些住房资产和资产的升值之后，又有多少家庭买不起房子呢？

中国的城镇实行了约50年的住房实物分配，并以房改购房的方式变成了住房私有资产。这些住房存量高达50%以上，另有约25%的商品房和原有11%左右的存量私房，让城镇的住房私有化率超过了85%，远大于美国且居世界第一。

中国的富人不多，M型收入的特征已明显出现。但一个富裕家庭可能裙带数个贫困家庭的现象却是任何国家都无法替代的。这种裙带不但会在同辈中出现，也会在非同辈的数代相隔和五服之间出现。这种家庭的概念早已超出了一夫一妻的家庭概念，数代人共同支付和投资于住房的现象又岂是少数。

我不知道中国社会科学院的推算依据，但我知道，如果房价收入比是以中位数的标准原则计算，中国中西部绝大多数地区的住房可支付性指数高达120~140，房价收入比也自然会在1∶6之下。除东部部分城市之外的地区的可支付性指数小于100，绝大多数也在100左右。

中国约有4.4亿个家庭，其中城市约有2亿多个家庭。85%按全国算是3.74亿个家庭，按城市算约1.785亿个家庭。请问他们都睡在大街上吗？

中国每年的城镇住房竣工量约为6亿~8亿平方米，其中商品房不到500万套，非商品房约为300万套，合计不超过800万套。按此生产能力计算，满足85%的家庭住房则要47年或23年，这里还没计算原有住房的折旧，中国岂不是永无改善之日了？而140亿平方米的现有住房存量，约40万亿的财产又算是什么呢？

别简单地用一个荒谬的结论来威胁中国的改革与市场经济，最多这个结论只能是85%的家庭买不起第二套商品房。

<span class="right">——2009年12月11日任志强博客文章《荒谬的结论》</span>

中国社会科学院的蓝皮书认为，中国有85%的家庭买不起房，任志强同志说，这是个缺乏现状基础前提的荒谬结论。

中国社会科学院的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年中国房价太高，房价远远超出了家庭收入，土地招拍挂制度导致寡头垄断，我国有85%家庭无能力买房。

蓝皮书表示，房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应当在3~6倍的范围，当这个数据达到6倍以上，居民购买住房就已非常困难。2009年，城镇居民收入房价比将达到8.3倍，2009年农民工的房价收入比为22.08倍，而对于农民的城镇房价收入比则为29.44倍。大大超出合理的承受范围。

据此，包括中等收入居民在内的中低收入居民要占到全体居民的60%，这些居民没有购买住宅的能力，如果再加上每年需要向城镇转移的农民人口，的确有超过八成的家庭没有购买住宅的能力。

大量引用蓝皮书和任志强的原文主要是对照清楚说明一下，他们讲的根本就不是一个事。

蓝皮书要说明的问题是：现在房价太高了，当然所谓的高或者低都是相对的，是相对人们的收入讲的。对中低收入来说已经是很高的房价，对马明哲来说根本就什么都不是了。如果能给人们增加一倍或者几倍的收入，但是又能保持现在的房价不变，那么就不会有这么多人抱怨房价太高了。

而事实是，真要给人们涨工资，还不知道房价再涨多少呢？

从现在的房价和人们的收入说事，不能牵涉别的东西。这个问题或者是说房价太高，或者是说收入太低；我们现在的收入是不是能够承受得住现在的高房价。

说85%的人买不起房并不是说85%的人没有房住，也不是说85%的人没有房。就是简单地说这85%的人的收入太低了，靠收入根本没有买房的能力。

任志强说的是中国不可能85%的人没房子，他以中国住房私有化率达到80%以上，证明中国人有的是房。中国的房屋私有化率很高，特别是农村地区，几乎100%拥有私有产权，但是房子和房子不一样，美国的私有产权房像别墅一样，咱们农民的房子是什么样子，去年到河南的时候，有的村子里还有窑洞呢，这种私有产权也能和城市的楼房比？

<span class="right">——2009年12月22日马跃成博客文章《说85%的家庭买不起房没错》</span>

确实如马跃成所评论的那般，任志强和中国社会科学院的蓝皮书所说的并不是一回事。任志强说现在85%老百姓都有房住，那就意味着这些人能买得起房。中国社会科学院报告则说，按照当前的房价，85%的人依靠当前收入买不起房。

其实这两个都是伪命题，因为大多数老百姓不可能以目前自己的家庭年收入购房，肯定会有父母积蓄的支持，甚至不排除卖了老房子换成新的大房子。所以，从这个角度，85%的人买不起房子肯定是不对的。那么以此否定高房价也是不对的，当前的房价过高，越来越多的老百姓买不起房子也是事实，否定这一点也是无视事实。

<h3>观点七：没买房的人都亏了</h3>

没有买房的人都亏了。最初有些人分不清什么是真话什么是假话，被蒙蔽了。比如说房价要降了，大家都等着买房，结果房价涨到买不起了。在目前情况下，房价似乎没有理由不上涨，不仅如此，宏观调控还在助推着这种上涨。

他们希望政府不断地宏观调控，因为调控一次房价就涨一次，开发商都乐得合不上嘴了。宏观调控首先改变了土地价值，而地价又是房价的重要组成部分。北京去年地价上涨了26%，房价只上涨了9.1%，相当于地价增长的一半左右。

<span class="right">——2007年8月17日任志强在“2007（博鳌）房地产论坛”上的发言</span>

笔者理解任志强说的“亏了”之意，就是说一两年前或者更早，如果能不信房价会降的论调，果断买房，如今就能享受房价上涨所带来的财富增长的快感。不然就会看着别人财富暴增光羡慕，自己只能为没买房导致错过身家翻倍的机会而抱憾。但要注意，如果是笔者买了房，享受到的也仅仅是快感而已，只有一套房的话，房子价值再增加，也只是财富的账面价在涨而已，卖了这套房买不回更好的房，这样的数字增长实际毫无意义，没买房的人说自己“亏了”也显得软弱无力。更何况这两年广州房屋租金水平上升缓慢，市民收入增长了，租金没大涨，手头更松而能保持甚至提高居住质量，租房人士可以说是捡了便宜。

进一步理解任总的意思，说现在没买房的人亏了，应该是相对于多套购房者来说才对。手持的房屋增值了，转卖一套或几套出去也不影响自己的自住需求，这才可以说是实现赢利，赚与亏的逻辑关系才可成立。笔者认为，任总说没买房的人亏了，实意是在指那些有房一族没多买几套房，错过了赚大钱的机会，这两年房地产投资回报大大高于其他行业，所以说亏了。由此可见，在商言商，像任总一样的发展商，“买了又买”的富豪群体才是他们的目标客户，在市区万元房林立的背景下，首次置业者已越来越“靠边站”，他们在商品房购买群体的比例只会越来越低。

实际上，如果收入水平只能够买一套房的话，房屋的投资功能已被大大削弱，现在到底买没买，无所谓赚与亏的区分。如果预期自己未来的收入水平增长始终赶不上房价升幅，首次置业者要买房，只能依靠政府正在着力建设的多层次房屋供应体系。

<span class="right">——姚泳湫《现在没买房的人亏了没？》（《新快报》）</span>

确实如这篇评论所说，很多人认为任志强讲了大实话，没有买房的人确实亏了。

理由如下，中国当前经济在快速增长，只要经济增长，房价一定是随之相应增长的。何况中国货币的发行速度远远超过经济增长速度，这就意味着资产的价格一定会上涨。这样，当市场没有太多的投资产品时，房地产是一个很好的投资渠道，所以无论从个人理财或是其他角度来看，买房都是一个不错的选择。

而反对者则说，如果只买一套房的话，投资功能是被削弱的，无所谓赚与亏。这也对，但如果房价下跌呢？购房者可能就不这么想了。而且，人生常有意外，如果有意外情况发生，那么拥有房子的人抗风险能力一定强于没有房子的人。事实也证明任志强的这个观点是对的。

<h3>观点八：空置率之争</h3>

如果按照中国城镇建筑面积140亿平方米的总存量计算，住宅的点空置率不到4%。“城镇按140亿平方米算，我们把城中村算进去，大概是144亿平方米的住宅总量；有6.7亿的人口，如果按140亿平方米，人均20多平方米。这其中包括没有厨房及厕所的占了30%左右，一般在国际上这些是忽略不计的，如果把这些忽略不计的话，大概是60平方米。”

每年的商品空置量大概就是总户数的3%左右，差不多400万~500万套间。6亿多城市人口，合计有2亿多户，这样倒算过来以后你就会发现，空置率非常低，就算今年卖的房子都空置，也不多。所以，表面上看的空置率很高是假象。

<span class="right">——2010年2月27日任志强接受媒体采访时如是说</span>

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%~40%，能达到50%入住率已经是比较不错的比例了。”显然，投资性需求在近期楼市交易中所占的比例越来越大。

这就造成了一种现象，一边是连夜排队买房，另一边是不断上升的空置率，新建小区每到夜幕降临多是“黑灯瞎火”。在北京朝阳区东五环外，有一个2000多户的楼盘虽然早已卖完，但入住率只有30%。小区的房产中介告诉记者：“小区里大多数买房的都是投资人士，真正的住户比较少。”在深圳、上海等地，同样情况举不胜举，许多小区入住率都不到50%。

而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%为合理区，空置率在10%~20%为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。

<span class="right">——《京沪深众多楼盘空置率过半》（2009年11月29日《济南日报》）</span>

空置率是一个大问题，也是一个难以回答的问题，以至于到现在都没有权威数据，只能依靠感觉说话。任志强的观点有数据支持，但和现实相去甚远。我们总是能看到，越来越多的新楼盘亮灯率都是极低的，这不是空置么？

<h3>观点九：出台物业税并不能降低房价</h3>

物业税本来是为了抑制房价的，但结果可能恰好相反。物业税是地方税，房价低，物业税就低，地方财政就会吃紧，所以地方政府就会推高房价。物业税的本来意义是改善治安等公共服务，但我们却用它来压低房价，结果只能是适得其反。大部分经济学家都说持有环节税可以降低房价，这是不对的。总之，这些问题的存在，主要是因为计划经济思想还在延续。

开征物业税有助于抑制房价上涨过快以及空置率过高。当前房地产存在两大问题：房价上涨太快以及空置率较高，如果把房屋流通环节的税降下来，而适当增加持有环节的税收，就会鼓励人们把房子流通起来，降低空置率。

降低房价可以通过限制需求，比如提高首付到五成、六成，很多人买不了房价就降了。但是现在我们还要保持经济的高速增长，还要保就业、保稳定，肯定不能限制购房消费。再一个，理论上还可以通过增加供应降低房价。这也是政府当前在做的，加大土地供应、禁止开发商囤地、拿地一年必须预售等，只不过这个作用被大量信贷抵消掉了。在当前宽松的货币政策下，大量资金涌进楼市，房价当然降不下来。只有实行物业税才能降低房价，因为物业税直接增加了业主的持有成本，国外大多数城市都有物业税，物业税如何征收应由地方决定。另外，建议家庭第一套房产免征收物业税。

<span class="right">——2010年北京市“两会”上潘石屹的发言</span>

这是自2007年开始任志强与潘石屹之间维持最久的争论，而且迄今三年过去了，双方的观点始终没有变化。任志强反复阐述物业税出台不会导致房价跌的说法，潘石屹则依然坚持只有出台物业税，房价才会跌。

如今，物业税出台遥遥无期，似乎对双方的观点无法评判。不过，双方的主要观点也是可以分析分析的。

任志强讲的是地方政府的动机问题，只要地方政府不愿意，物业税出台也没用，因为物业税是地方政府的税收，地方政府绝不会出台对自己不利的税收政策。潘石屹讲的则是理论，只要出台物业税，一定会降低空置率，这样，房价一定会跌。一个讲的是理论，一个讲的是现实。依照当前的中国现实，地方政府早就完全自己的利益至上，连中央政府的账都不买，让地方政府挥刀“自宫”，是完全不可能的。当然，未来若理顺了中央与地方的关系，经济增长方式不再依赖房地产时，物业税出台，房价是一定会下降的。

<h3>观点十：住建部对房价进行干预的可行性几乎是零</h3>

住建部部长提的是住建部对于房价无能为力，因为住建部管不了土地，管不了税收，管不了金融。所以住建部除了维持市场秩序，和房地产有关的其他内容它都管不了。

房产是由多方面组合的，比如说发改委要管立项、决定投资量的高和低，土地部门要决定土地的供应数量，税收部门要决定对房地产的税收政策，包括对个人购买的一些税收政策、二次交易的一些税收政策。

金融体系中，央行管着利率、贷款的不同方式，银监会限制信贷的政策变化。住建部好像没有任何权力去管其中的任何一个部分。我们的住建部目前确实存在这样的问题，虽然美国有金融局，但在立法中已经很明确了，住宅金融不是和宏观调控紧密联系的。美国在1933年金融危机之后出现了“两房”，“两房”对于老百姓购买住房起到了一个积极的推动作用，我们不能因为今天出现了它的次贷而否定了“两房”在历史上50年的作用或者说50多年的贡献。

这“两房”就是主要进行房地产管理的。它起到的是固定利率或者是相对固定的利率的一个金融支持，它是用发债的方式而不是用银行贷款的方式解决的，所以由住建部管。但是今天我们的住建部里并没有相应的管理办法。美国因为土地是私有的，所以它用不着一个专门的土地部门来控制土地的供应。同样它的税收也是由议会来共同决定的，因此在很多方面不是说政府想加税就加税，想减税就减税，它要通过国会的参众两院进行博弈，博弈之后才能决定税收的变化。不管是谁当总统，只有在参众两院通过之后才能增减税收。而我们的“两会”则没有权力决定税收，反而是由部门或地方政府决定的。

因此，我们的住建部在没有任何工具可以运用的情况下对房价进行干预的可行性几乎是零。但这不表示国家没有干预的能力，而是因为各个部门相对独立，所以每个部门都从自己的利益出发研究调控措施。

<span class="right">——2010年3月9日任志强在国际在线“两会嘉宾访谈间”上的发言</span>

要坚定不移地继续坚决贯彻落实好国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加快保障性住房建设，做好利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点工作。

<span class="right">——2010年7月住建部部长姜伟新在哈尔滨出席“2010中国市长论坛”时的发言</span>

任志强和住建部的关系向来微妙，总是让人觉得是一唱一和。特别是在房价与地价的关系上，任志强算是大大帮了住建部。这次，任志强放言住建部管不了房价，这是支持住建部还是反对住建部呢？如果是支持住建部，那就是将房价上涨的责任推给其他部委了，可以说是替住建部解围，说了住建部想说但没有说的话。如果说是反对，那则是将住建部置于尴尬地位，因为这几乎就是照告天下，住建部是一个无能的部委、干不了什么正事的部委。所以，任志强的这番话，非常有意思。

不过，客观上说，住建部对房价还真是没啥决定作用，真正有用的还是金融、财税等部门，只有这些部委才能真正对房价发挥些作用。

第四章地价推高房价

任志强始终在“战斗”，这个战斗原本是和任志强无关的。2004年，住建部公布了一个报告，说房价高与地价高有关，随后国土资源部公布说房价高与地价无关，两个部门就此开战。这原本和任志强无关，不过，任“总理”依然披挂上阵，连续发表文章，谈地价和房价的关系问题。其中很多观点成为任志强的经典观点。

<h3>观点一：8·31土地大限将引发土地饥荒，房价必然上涨</h3>

我个人认为，8·31土地大限以后，市场的供求关系会发生巨大的变化，土地总的供给量会大幅度地减少，所以土地的价格一定是上升的，而且会大幅度地上升。到明年年初的时候，不管是产品的供应量还是土地的供应量都不能满足需求。今年上半年，国有土地的收入大概是2044亿元人民币，其中70％是协议出让的土地，288％是招拍挂的土地，但是招拍挂的土地，虽然只占288％，但是却占了2044亿的60％多，说明招拍挂使土地价格暴涨。

在这样一个巨大需求的情况下，供应量在不断减少。由于土地供给制度的变化，使土地供给数量在不断减少，必然会产生供求关系之间的不平衡，造成房价随着土地价格的增长而增长。

<span class="right">——2004年8月31日任志强在“后8·31时代论坛”上的发言</span>

地价推动房价上扬本身是不合经济学逻辑的。理论上讲，房地产价格跟土地交易方式是没关系的，不管是招标、拍卖、挂牌还是协议方式，对房地产价格都不应该产生影响，最本质的应是需求。将房价的持续上扬归咎于土地“招拍挂”是否是“院外集团”为转移成本而寻找的借口？

无论是马恩的政治经济学，还是西方经济学，都只有地租的概念。由于土地是固定供给的要素，地租的本质是生产者剩余。均衡价格决定土地租金而不是租金决定均衡价格。

通俗地说就是，房价决定了地价，而不是地价拉动房价的上扬，这是基本的经济学常识。一个地段的楼盘每平方米8000元，这是因为有人愿意出这个价钱来买，与开发商多少钱拿到这块地是不存在经济逻辑关系的。开发商决不会因为是每平方米2000元拿到的地，而降价卖每平方米6000元；也不会因为是每平方米10000元拿到的地，而卖每平方米12000元，因为不可能会有人愿意出这个价格买。

因此，房地产价格的持续上扬，本质上还是需求问题，是微观决策的问题。所以，分析供求关系背后的因素，是政策研究的出发点。从目前的购房需求看，大致可分为三类：一是我们所讲的真实需求，经济条件有能力，当前的确需要了，比如家庭人口的改变产生新的购买更大、更好住房的需求。二是经济条件不允许，但是房价持续不断上涨的预期迫使许多人将未来的购房计划提前。现在不买将来就更贵了，更加买不起了，过去两年房价大涨，有很多人后悔没有早买房子。三是房价短期内快速上扬，导致投机需求大大上升，大量套购住房，以求赚取倒手价差。

为此，目前通过“招拍挂”挤压房地产开发商的超额利润空间，方向是正确的。经济租金的减少，院外集团寻租维护自身利益，这是很正常的现象，没有什么好大惊小怪的。就像取消烟草专卖权或者某某矿产开采垄断许可证，必然会遭到烟草商和矿主的激烈反对，是一样的道理。

<span class="right">——《宣扬地价推动房价上涨背后获益者是谁？》（2004年11月22日《21世纪经济报道》）</span>

2004年重要的土地政策是当年8月31日后，土地必须以招标拍卖的方式进行转让，这被房地产商称为“8·31土地大限”。在此之前，土地是可以通过协议出让的，这样土地价格就是由开发商和地方政府谈，显然这其中会有很多灰色地带。

任志强的这个观点是在2004年“8·31土地大限”之时说的，因为没有了土地协议出让，土地供应不足了，于是自然会导致房价上涨。如今看来这都已经成了事实，2004年三季度开始，以北京、上海为代表的大城市房价开始暴涨。

任志强的关于土地价与房价的观点，尽管是被误读了，但他的直接观点——地价拉高了房价，确实是事实，也是他后来反复坚持的观点。在所有反对他的观点之中，这篇文章颇有代表性，因为说出了经济学的原理：成本和市场价格有关，但是成本并不决定市场价格，市场价格是由市场决定的。

<h3>观点二：土地供应少推动房价上涨</h3>

2002年7月之前，土地可以协议出让时，房屋的价格并没有暴涨，是随工资收入和市场供求关系逐步递增的。房屋价格一直处于大大低于收入增长幅度的区间。并且这些房价的增长因素中包括了使用好的设计、使用新的价格较高的材料、改善了居住环境等价格增长的合理因素，价格是伴随着质量与标准的提高而提高的。在土地供给量充分的前提下，土地价格的增长基本上是随房价的增长而同步增长的。

但招拍挂政策出台之后，切断了土地供给的其他来源，并且其供给量被政府垄断和限制，土地形成了供应量短缺和来源单一的非竞争规则。这种游戏规则的改变已经不再是市场化的背景条件。因此也改变了产出决定土地价格的前提条件，所以这一轮房价增长的根本原因在于土地价格的增长。

当土地的供给来源被政府用行政手段强制性垄断之后，由于无法通过其他渠道获得更低价的土地，所谓公开的土地市场交易就变成让市场中的无数恶狗去争夺可怜的几根骨头的局面，血淋淋的竞拍结果是使土地一次次成为天价的新闻热点。招拍挂政策首先从土地垄断供给上决定了价格的非市场化因素的增长，同时从价高者得的招拍挂竞争条件上决定了价格的增长，这两者都是非市场化因素。

在政府强制垄断造成土地价格可能高于原有市场中房屋的价格时，实际的产出决定预期已被改变。需求的高速增长让投资者预期看好、招拍挂政策减少了土地的供给量，都改变了市场中的供求关系。当这种供求关系被政府制度性因素所强制时，自然也预期房屋的价格会随土地价格的增长而增长。行政垄断也改变市场中消费者的预期，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，也预期房价会随之而增长，进而推动房价。

<span class="right">——《任志强：四大论据反击国土资源部地价房价观点》（2004年10月21日新浪财经）</span>

近几年来，我国部分城市的房地产价格出现了较大幅度的上涨，有一种观点认为，是由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价，这种观点是不正确的。

土地需求的变化是受房屋市场需求变化影响的，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。在房价明显上涨的区域，地价会在一段时间之后相应上涨。

招标拍卖挂牌出让显现了土地真实价格，政府获得的土地出让金提高了，相应压缩的是开发商过去取得的超额利润。政府只有在获得充足的出让金收入后，才有能力加强城市基础设施建设、建设廉租屋以解决低收入群体住房问题。

<span class="right">——2004年10月11日在成都举行的“全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会”结束时履新不久的国土资源部副部长贠小苏的发言</span>

任志强在这篇著名的文章中详细地阐述了房价和地价的关系。也是在贠小苏批了他先前的观点之后，任志强认真地写了这篇文章。只有极少数人认真地看完了他的全文，绝大多数只是记住了这句“地价决定房价”的观点。其实，在全文之中，任志强的观点是，土地的产出决定土地的价值，但在行政垄断情况下，成本决定价格。他的核心观点是，在当前行政垄断的前提下，成本（地价）决定价格（房价），而大多数人忘记这一前提。因此，总有人用经济学基本原理和任志强争论。经济学基本原理适用于自由市场经济之中，而我国土地市场是完全垄断的。

<h3>观点三：将房价上涨罪名都推给开发商吗？</h3>

国土资源部官员连续多次声称土地供给充足，市场中的房屋供给不会因土地的供给而减少，市场中的房价上涨与土地的供给无关，土地的价格上升是由房价的上升所拉动的。学者和官员们都将房价上涨的“罪名”推给了开发商。

<span class="right">——2005年4月5日任志强博客文章《关于土地的争议》</span>

土地管理部门的观点之所以与我们的相矛盾，应该是因为前者按已购置土地情况来计算市场中的供给与需求的关系，而忽略了土地从购置(绝大部分为生地)到完成土地(一级)开发以及到市场转化为产品供给之间的时间、资金投入及工作量。我们所说的“土地供应不足”，其实是指形成有效开发的土地量不够。并由于这种认识与实际之间的差异，造成供给政策与手段上的滞后，形成供求矛盾恶化的结果。根据2004年国家统计局测算的国房景气指数，当年实际土地购置量的面积为近4亿平方米，但实际完成土地开发的面积不足50%。原因有三个方面：一是因土地费用成本的增加造成的资金占用量增加，银行信贷的紧缩，使更多的资金集中于房屋的建设和土地的优先利用上，开发商必须从市场销售中收回更多的资金才能转投入土地的开发；二是土地储备在企业中的不平衡，拥有较多土地储备的企业在明显可以预期土地升值和房价升高的情况下，并不急于土地的开发；三是征地拆迁等政策让土地开发的成本增加的同时拖延了开发的周期。

<span class="right">——2005年4月任志强撰文《对形势的判断与对策》</span>

对于开发商来说，残酷的洗牌已经开始。他们一边在争先恐后地加入夺地的狂潮之中，一边却在连连抱怨是“招拍挂”使地价飞涨。在开发商的理论逻辑里，招拍挂是造成房价上涨的主因，甚至有些开发商呼吁要改变这种供地方式。

曾记得，善于用“数据说话”的任志强先生，早在2004年，也就是“8·31土地大限”之后，就曾撰文提出，高房价的诱因是经营性土地招拍挂制度和土地供应量小两个原因。最近，任志强先生又写了一篇《招拍挂让房价上升的另解》，文中言之凿凿，核心观点是招拍挂的供地方式增加了土地成本，并最终导致商品房成本的提高。没有招拍挂的时候土地成本大概占了总成本的10％左右，现在已经到了26％~30％。

这样的分析看似“有理有据”。但是，一个基本的前提被有意回避了。那就是，在市场经济的大背景下，商品的定价是不是单纯依据成本核定？举个简单的例子，就能得出结论。在上海房价急速上升的阶段，很多项目的土地都是在“招拍挂”之前拿到的，拿地的成本并不高，但这并不影响开发商去炒高房价，甚至高得离谱，有的楼盘开盘价每平方米7000元，却能一路狂涨至一万三四。事实证明，成本与定价并不存在必然的关系。在市场经济条件下，房价是由市场决定的，是由供求关系决定的，成本只不过是一个参照指标。在需求旺盛的情况下，房价就会上升；在需求不足的情况下，房价自然下降。

所以说，地价推高了房价的说法缺乏充足的依据，也不符合市场经济的规律，很容易找到批驳这一说法的证据。当然，我们并不是否认房价和地价两者之间的相互作用关系。水涨船高，开发商以高价拿地，其对房价的期望值必然就高。然而，房子能不能卖出高价还是市场说了算。

<span class="right">——王春敏《房价高不是“招拍挂”惹的祸》（2006年7月《中国房地产》）</span>

前面一篇文章是任志强的“不能将房价上涨罪名都推给开发商”，随后的一篇则是著名的地荒论。当时正值房价大涨，老百姓怨声载道，国家宏观调控风声日紧，旧“国八条”刚刚出台，这是新世纪第一次严厉的房地产调控。任志强连续发表了这两篇重磅文章，其观点始终一致：招拍挂导致地价涨，地价涨导致房价涨，而且土地供应不足，使得房价大涨。

反对的观点很明确地说房价高涨与地价无关，更认为和招拍挂无关。房价与地价之间的关系，也争论了多年，凡是房价大涨时，争论就更激烈。不过关于招拍挂导致地价上涨，这个观点不全对。显然，招拍挂对于土地公开出让的公平性所起作用是根本性的，对之前协议出让是颠覆性的变革，这对中国土地市场的规范和健康有着决定性的意义。显然，开发商拿地完全是理性的，不会胡乱开价，胡乱开价也会付出代价。而且市场不好时，依然会有很多土地出让流标。而之前土地出让高地价并没有阻止2005年夏天房价的下跌。所以，任志强认为招拍挂导致高地价的观点并不完全正确。

<h3>观点四：国土管理部门骗人也不是这种骗法</h3>

在新闻发布会上，国家土地副总督察甘藏春在会上问了个“北京若是零地价，房价能降下来吗？”的问题，自以为是一种高明的反问，于是媒体就大炒此论，言外之意是“地价拉动房价上涨”的说法根本站不住脚。

其实，有脑子的人都知道这是个欺骗性的游戏，忘了个基本的前提。如果中国从来都实行的是零地价，房价绝不会像现在这样高。所有的统计数据都表明，中国第一次房价上涨来自于实行55号令“土地的有偿出让制度”；第二次上涨来自于“住房制度的私有化”；第三次上涨来自于“土地供给的招拍挂”，此后的惯性上涨来自于土地的垄断性供给不足形成的天价。而且每一次天价都让市场中所有的土地进行了一次资产价值重估。没有土地稀缺性供给造成的价格上涨，可以肯定房价绝不会像现在这样高，也就是说从开始就是零地价，今天也许就根本用不着讨论房价的高涨问题了。

国土管理部门想推卸因土地价格造成房价上涨的责任是可以理解的，但骗人也不是这种骗法。至少应让管理部门的信息公开并与民众对称，这样就能让民众自己判断正误，自行作出消费的选择而不是生活在欺骗之中。

北京市国土资源局公布的数据显示，今年上半年的住宅用地成交价同比下降了25%，但北京市国土资源局并没有同时公布去年公开成交的土地价格是271亿元，溢价了56亿元，溢价增长了26%，远远超过了房价的增幅。

我们同意，地价不是房价上涨的唯一原因，但土地供给不足造成地价的上涨却是不争的事实，而地价上涨形成土地价格的重估也是一个事实。同样，房屋供给不能满足需求也是事实。2007年1—5月份新开工的商品房面积增幅放缓，房子的销售面积是竣工面积的2.02倍，明显高于去年的1.55倍。销售面积增幅比竣工面积增幅高6.7个百分点，期房销售同比加快了6.4个百分点。房价又如何不涨呢？不管地价的变化如何，只要供给量不足，房价就会涨。如果零地价供地的面积小于需求，零地价也不会让房价下降；但如果大量的供给土地，就一定会让房价下降。

一个是价格的概念，一个是数量的概念，数量不足必然引发价格的变化，数量充分非零地价也会让价格平稳地下降。潘总的零底价拍卖的房子从来都比正常销售的房子价格高，原因就在于位置和数量的稀缺性。海航飞机上底价拍卖的机票也常常比打折的机票还贵，也是一样的道理。重要的在于数量而不是在于起价。恩格斯在《反杜林论》中关于量变与质变的关系，对此已经解释得非常清晰了。甘副总督察如果能拿出大量的零地价土地供给市场，房价一定会降下来！不信我们就在社会监督的情况下赌一把，看看事实会怎样回答！

<span class="right">——2007年7月16日任志强博客文章《骗人也不是这种骗法》</span>

如何解决北京市房价居高不下的问题？可能回答这个问题的最佳人选不是我们，而是北京市的同志们。但是我们作为北京市民，又作为国土资源管理部门的工作人员，我也愿意回答你提的问题。

房价和地价的关系是这几年争论比较大的一个问题，我认为在不同城市，看这个城市房价究竟是需求拉动造成的，还是成本推动造成的，可能在不同城市有不同的特点。至于具体到北京市来说，去年也有一位新闻界的朋友跟我讨论过地价和房价的关系问题，我当时问了一个问题，假定北京市现在是零地价提供给开发商，你设想房价能降下来吗？我问了他这个问题之后，他就不再跟我讨论地价和房价的关系问题了。

作为国土资源部门，参与房地产市场调控一个最大的职责就是根据房地产市场的需求来投放房地产的土地供应。

<span class="right">——2007年7月12日上午国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史及国家土地副总督察甘藏春出席国务院新闻办记者招待会时的发言</span>

在国土资源部官员眼里，任志强绝对是一个另类，也一定是个刺头儿。这次任志强如以往之语言风格，毫不留情地批评，明确说国土资源部在推卸地价上涨的责任，是在骗人。语言之强悍，让人惊叹。

当然，在此之前，国土资源部官员批地价导致房价论的错误，也是可以理解的，毕竟住建部和国土资源部都想推卸房价上涨的责任。只是任志强立刻跳出来批国土资源部，这是非常奇怪的，似乎房价决定于地价的观点所有权归他，别人碰不得。也由此可以看出住建部和任志强的关系。非常有趣的是，住建部也是任志强的重要批评对象，在住建部和国土资源部“打架”时，他却是坚决地站在住建部这边，替住建部冲锋陷阵。

<h3>观点五：房价高因地价高，地价占房价59％</h3>

2007年的土地价格涨幅为13.3％，2007年房价的涨幅为14.76％，两者之间仅相差了1.39％，商品房生产的建材、人工、利息都在同期上涨（CPI和PPI及利息的上涨都大于1.39％）且不用计算也知道大于1.39％，那么所得出的结论则是2007年的房价扣除土地和其他物价上涨因素之外房价是下降的，或者说结论是2007年的房价上涨都是地价上涨惹的祸。

按当年地价的增长与房价的增长同比，2007年房价增长的利润全部落在了地方政府土地收益的口袋里，而与开发商无关（当然，非当年土地价格的项目不同比），至少从统计数据看，一年推一年的土地价格上涨是推动房价上涨的原因，而非开发商之罪。

再从土地的价格占房价的比重看，如果全国居住用地的价格为每平方米4625元，假定全国平均建设用地的容积率为1∶2，则每平方米房价中的土地成本为每平方米2312.5元（实际按统计年鉴中公布的建成区面积计算全国的城镇平均容积率不到1∶1），这还仅是居住用地的地价（商业用地为每平方米5118元，多出每平方米493元）。

再按商品房平均销售价格每平方米3919元计算，每平方米房价中有2312.5元的地价，地价占房价的比例高达59％。可见，房价高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。

<span class="right">——《任志强：房价高因地价高，地价占房价59%》（新华网云南频道2009年4月30日）</span>

地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。针对前一时期有的专家所讲，由于守耕地红线，土地偏紧、地价偏高，影响房价，对此国土资源部做了系统调查。我们调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查的结果表明，目前在中国，地价占房价的15%~30%，平均是23.2%。我们与国际水平做了大致的比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%~38%，韩国是50%~65%，日本是60%~75%，新加坡是55%~60%，我们的这个比例远低于我们的邻居。一般说来，一个国家或者一个地区的土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高。从中国这个地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。

<span class="right">——2009年6月23日国土资源部副部长鹿心社在国务院新闻办新闻发布会上的发言</span>

此次争论很有意思。2009年3月的全国“两会”上，全国工商联向大会提交了一项调查报告，其主要内容就是，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。将房价地价之争再推向高潮。6月，国土资源部开始反击，用数字说话，说明地价只占房价的23%。而有意思的是，全国工商联的数字和任志强的数字相差无几，据说是因为全国工商联的数据来自任志强资助完成的报告。

这两个数字之间的差异，外人很难评判，不过从房价的直观感受来说，似乎任志强的数值太高，国土资源部的数值太低，实际情况应是介于两者之间。

<h3>观点六：调控房价首先要抑制地价</h3>

房地产行业本就包含着土地，许多国家和地区的法律中，土地也被列为建筑物的定义之中管理。没有地又哪里来的房子，所谓“小产权房”的不合法性不是来自房子本身，而是源于土地的性质。由此可见，土地的性质决定着土地的价格，也决定着房屋的价格。

历史上每一次调控的最终结果都是房价上涨，已给社会一个强烈的信号，房价将在此轮的调控中再次上涨！看看9—10月份的投资情况，就更增加了这种担忧。

9月份，全国房地产完成投资3900多亿元，10月份下滑到了3400多亿元，11月份就只有2800多亿元了。投资的下滑说明市场的信心不足，供给增加缓慢。假如此轮的调控让投资者的信心继续下滑，就会让本就库存快速下降、供不应求凸显的矛盾更加严重，至少到明年上半年都无法缓解。

业内在鼓吹土地出让金首付最少50%的政策将有利于防止土地的天价，却不知道土地征税是与开发商无关的。土地出让的合同规则是政府垄断制定的，而不是开发商选择的，土地出让的成本最终是转移到房价之中的，不是向开发商征税而是向消费者征税。加大用地的支付成本只会让消费者背上更沉重的包袱，而对抑制房价的增长没有任何帮助，反而可能起到助推的作用。舟刻烂了也找不到剑。

<span class="right">——2009年12月24日任志强博客文章《“刻舟”岂能“求剑”》</span>

如果房价、地价没有被肆意炒作，房价是应该随着地价波动的。所有被炒作过的东西，无论是原材料还是商品，都不可避免地有一个理性回归。这样的事例太多了，君子兰、普洱茶、石油，也包括房地产使用的钢材、水泥等。

炒作是冒险、是赌博，有风险。海南、北海当年多如牛毛的烂尾楼是怎样出现的，任志强亲身经历过，应该比我清楚。要不是任志强消息灵通，怕是早已淹死在南中国海之中了。那时的高地价没有撑得住高房价，现在的地价、房价有过之而无不及，任志强希望通过地价去支撑住摇摇欲坠的高房价只是一相情愿，注定是要失败的。

即使房产拥有率不高，如果它的价格离居住性购买人群的购买力太远，它也是过剩行业。我们的现状是：中国城镇居民的住房拥有率很高，据任志强自己统计达到85%以上，就是和发达国家相比也毫不逊色。而我们百姓的收入却难以望其项背，房价就算不比它们高，也可以和它们比肩。即使抛开房价收入比，我们的房地产也是严重过剩。一个严重过剩的行业，还谈面粉是什么价格馒头就得是什么价格，岂不贻笑大方？

可能有人要说，你说房地产严重过剩，为什么还是供不应求？这是全民炒房在其中作怪。有点经济能力还没有炒房人可能是凤毛麟角，现在的炒房客可能比股民少不了多少，而且随着房价的不断上涨，人数还会越来越多。商品房从开发商的大仓库搬到炒家的小仓库，一样没有消耗，没有本质的区别。要说一点区别没有，也是睁眼说瞎话，开发商腾出仓库来还可以接着盖房，盖价格更高的房，用泡沫将不断上涨的房价掩盖住，从而造成越来越严重的过剩，直到有一天，房地产将老百姓和银行的钱吸得干干净净。

房价高到一定程度，对穷人和年轻人倒是件好事，他们彻底丧失了做房奴的资格，成为看客。五万一平方米也好，1000万一平方米也罢，只是数字游戏，已经与他们没有任何关系。但是，所谓塞翁失马，焉知非福？说不定因此逃过一劫。任志强的追随者，别看现在春风得意马蹄响，有一天马失前足，还不知道是怎么回事。到时候再骂任志强，怕是抽肿自己的脸庞也无济于事了。

如果地价是干净的，房价是单纯的，它们之间是紧密联系在一起的。我们的地价很暴力，我们的房价也不是处女，还谈地价有多高，房价就有多高，不是很傻很天真，就是很阴谋很别有用心。

<span class="right">——2010年1月1日新浪ID为“中国地产发展见证人”的网友的博客文章《驳任志强：少拿地价做房价的挡箭牌》</span>

任志强依然坚持地价决定房价，他认为调控首先是在于高地价，2009年下半年央企疯狂，地王天天出现，一个比一个高，完全置中央的政策和告诫于不顾，呈现肆无忌惮之势。这时，房价也在大涨之中，老百姓的批评之声再次不绝于耳。这时，任志强说调控房价首先要抑制地价，是很有道理的。

不过，这个批判任志强的观点，也是非常有价值的，这篇文章提出了一个很明确的观点，当前中国房地产过剩问题。确实如此，中国房地产总量其实并不缺，因为拥有两三套房的人太多。也就是说中国贫富分化比较明显，富人拥有的房子太多，加之投机、炒房，使得市场上出现新房紧张局面。而在国外，对于富人过多占有房子，有着严格的法律税收制度的制约。而我国现有的税收制度对比的制约是非常有限的，以至于全民炒房，房价高涨，市场也供不应求。

<h3>观点七：房地产商需要囤地，手里有粮心中才不慌</h3>

开发商没有多少钱能囤那么多地。如果囤了1万公顷，再供1万公顷，他可不就噎死了吗？没有土地“招拍挂”的时候也有囤地，那时候就没有天价地吗？如果所有农村宅基地按城市容积率计算的话，大概能增加4万亩土地。可是制度决定农村土地是农村的，城市的土地是城市的。

现在商品房的供应指标越来越少，今年也一样，国土资源部说的81个城市增加这么多供应量，80%是经济适用房，20%是商品房。如果担心下一顿没有了，房地产商是要囤地的，手里有粮心中才不慌。

<span class="right">——2009年8月18日下午任志强在以“豪宅饕餮VS万元房荒”为题的地产中国新思维论坛上的发言</span>

房价越涨越邪乎，房地产商囤地也越来越明目张胆，当然捂盘惜售也成为“行规”。现在给了人一个印象，房地产已经成了一脱缰野马，没人敢去也没人能够驾驭得了了。这种嚣张，最近又由任志强、潘石屹双双“放炮”（《羊城晚报》语）得到了充分的演绎。起因据说是因为国土资源部官员此前称，每年供应的土地开发商都建不完，又据说是因为国土资源部网站上刊发了一篇题为《单增供地难稳房价》的文章，惹得任、潘两位老大不高兴了，于是在近日举办的“地产中国新思维论坛”上，两人一齐“放炮”。奇诡的是，“放炮”的核心，不是去搞清楚到底有无囤地，而是集中在“国土部门供地不足”上。潘石屹直言不讳地表示：“如果明天地价是下跌的，开发商就不会囤地。”任志强则更大大咧咧：“如果说一个人老担心下一顿没饭吃了，就会把馒头留下来一半。如果你知道后来还有很多馒头等着你，你还会留着一半馒头吗？”

“馒头论”理直气壮。猛一听，颇为有理。但现在的问题是，房地产商手里到底有没有“馒头”？事实上，最近上海、广州、杭州、北京方面关于囤地的报道屡见主流媒体，囤地案例比比皆是，有的一囤就是五六年，地拿到了，奇货可居，但就是不盖房，等着涨价，“馒头”不是没有，而是成筐成筐地晾在那。与地好有一比的是房。各地房地产商手里的房子，有的是，“陈货”有的是，“馒头”有的是，但就是不拿出去，也是奇货可居，囤积居奇，想砸出个大价钱。想法是好的，在商言商。但这些房地产商就想也不去想，我国的国情，能有那么多足量的土地给他们去“玩”吗？他们想也不去想，在你这处处都是黑幕，处处都有猫腻的房地产业里，把本属“国土”本属人民大众的土地任由你们去大牟其利、大赚其钱，拿人民大众的共有资源去喂肥你们本已鼓得不能再鼓的荷包，公理何在？

这些房地产商之所以如此肆无忌惮，如此睁眼算“瞎账”，他们当然是有恃无恐，摸准了一些地方政府之类“官字号”的脉。的确如此，本来说好了拿地后有期限要开发要建楼，过期不用要处理的，但不处理了；本来说好了要关心照顾一下购房人即消费者的购买承受力为民生考虑考虑的，但因金融危机等理由又倾向于力保房地产了；本来说好了银行房贷上要卡一卡，这样房地产商就不敢捂盘不敢囤地了，一转眼贷款政策松动了人家房地产商手头又活泛了，于是捂盘囤地又堂而皇之公行怪不得任、潘们气壮如牛、凶猛如虎啊！

任、潘当然有其说话、发表意见的权利。但这种明显叫板性质的“放炮”，显然是心中有底。他们倒是有了底了，苦的是老百姓，对于房价越发没底。我想，恐怕还不只是老百姓，官方特别是一些地方政府官员心中有时也会忐忑——他们恐怕也害怕太过受制于房地产商了。官方没底、百姓没底，这是好事吗？

难道我们只能眼睁睁地看着这些房地产商拿着大把大把的“馒头”高叫没有“馒头”吃吗？！

<span class="right">——2009年8月29日“朽木”文章《人民时评：房地产商凭什么高唱“囤地有理论”》</span>

囤地可以从两个角度去看。从市场的角度，囤地是没有错的，因为企业有权利储存原材料，以降低未来的产品价格，这是完全正确的商业选择。所以，任志强总是在为房地产市场的市场经济而鼓与呼，他始终在不遗余力地鼓吹房地产市场要完全实现市场化。而批判他的观点，总是从中国房地产市场的特殊性出发。所以，双方都是有道理，总是能争得面红耳赤。

到底是囤地还是不囤地，要看土地是否满足了开发的需要。客观评价，市场化，没错；当前国家打击囤地更是没错。从国家的角度来看，只有开发商能及时开发，市场供应量大，才能够稳定房价。所以，这几年每每土地出让总是有一个条件，要求在一定时间范围内开发，这是完全正确的。

<h3>观点八：倒卖土地具有合法性，并不全是犯罪</h3>

银行严格控制土地信贷，不许用银行贷款给开发商购地。必须交足土地出让金之后，才能获得土地权证书，“土地倒爷”们成为自有资金投资者和要承担土地价格变化风险的交易方，更不可能用高于土地市场公开价格的价钱进行交易。如果“土地倒爷”们的土地价格高于市场价格，就难以成交，如果低于就不会推动价格上涨，反而有助于对价格的平抑。

许多土地的“倒爷”们转让的并非是已经出让的土地，而是转让了法定的二级开发权，大量历史遗留问题形成了“8·31土地大限”之前拥有了二级开发的建设用地权。政策的变化打乱了原有的开发模式与程序，于是许多开发权就变成了稀缺资源并具有了价值，转让这种开发权也成为一种“职业”。“倒地”至少要支付大量的资金，有许多费用与成本，而开发权的转让却获利不少、成本颇低。

所有的“倒”都来自经济制度的背景，让“倒”具备了赢利的条件，贸易如此、资源更是如此。土地供给的垄断以及计划落后于现实会必然造成市场中交易的差价，更重要的则是“土地公有制”所决定的财富分配手段，必然会让更多的人利用这种公权向市场转移过程中的一切机会，合法地取得更高的利润。

要受到批评和攻击的不是市场中的合法行为，如合法的土地转让、合法的不动产投资以及一切用合法手段获利的行为。如果从情理而非法律的角度认为，这些投资与转让有可指责的地方，那么是法律或经济制度存在问题。要改的恰恰是让社会无法坚守道德的法律或制度。仅仅用情理去限制与攻击市场的行为，不如让法律来判断事实，否则就永远不会有公民的权利保障和生活的起点公平。

<span class="right">——2009年11月10日任志强博客文章《“倒”不是一种犯罪》</span>

“难道其他的资源与商品都可以存储，用于转让或叫‘倒卖’或叫投资，就只有土地不能合法地存储与转让吗？难道那些烂尾的土地、楼盘就只能继续烂着吗？难道利用信息、资金与专业技术进行土地的开发有错吗？难道土地不是一种商品，并且具有投资和转让的合法性吗？”

上面这段话摘自其文，位于文中倒数第三段（既然“倒”不是犯罪，那我就倒着数了）。再让我们来看看《中华人民共和国宪法》第一章第十条：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

宪法说得再清楚不过了，而任先生说土地是商品，我不知道他对商品的定义这个常识的理解程度。土地不允许交易，不用于交易就不是商品！说得轻点，他是对常识的不理解；说重了，他是对宪法和公有制的公然挑衅，结果会是怎样呢？

对倒地我也是心存质疑的。一是政府出让土地使用权时与开发商签订的合同中是否有相关限制；二是开发企业的工商登记营业范围中是否包含土地使用权经营。从另一个角度讲，以倒地谋取利益就如奶粉中添加三聚氰胺，一个是看得见的毒，一个是数得着的毒。

<span class="right">——2009年11月11日“硕眼无忌”的博客文章《任志强严重违宪该不该被追究》</span>

任志强从商品、从市场经济的角度出发指出，“倒”是没有问题，这是市场流通的需要。所以现在再也没有什么投机倒把罪。从这些角度来说，任志强是没错，因为土地市场也需要流通。倒不见得就一定是只赚不赔的，风险也是极高。

当然，从反对者的角度来说，土地具有特殊性，并不是普通的商品，当前我国的土地制度也不是私有制，还是公有制，所以，这些都决定了土地是商品，但不是普通的商品，甚至不是商品。也因此，土地买卖经常和政府以及腐败相联系，倒地也总是被认为是一种恶。加之当前房地产市场始终快速发展，政府希望能及时开发，如果土地倒来倒去，那么开发周期必然就长了，这和中央的政策是相违背的。所以，政府限制倒地也是有其暂时的合理性。

<h3>观点九：中国可供开发的土地还有很多</h3>

其实中国有的是地，我从来没有觉得中国没有地了，960万平方千米，我们只占了全国国土的0.3%，而按同样的人口密度，1%的国土就可以把中国的14亿人全放在城市里。

我国可用耕地是14%，未开发土地占20%多，把这些房子都盖到未开发土地上比盖到海上容易得多，盖到海上毕竟成本高。所以我觉得我们的土地多得是，小学第一堂课学的就是我们中国地大物博，中国有的是地，关键是把那些无效的土地变成有效的土地。

我从迪拜回来，迪拜是个大沙漠，但是迪拜的建筑速度比我们快得多，萝卜快了不洗泥，现在迪拜准备建接纳1亿人口的新的机场，虽然现在还没有建，但是钢铁厂已经在准备了，预计2008年要投入使用。我们首都机场用了20年的时间到现在只能接待7000万人。我们的建设速度和人家的建设速度简直没法比，我们不比人好，也不比人快。其实我觉得可能还是我们的政策在某些地方出了点什么小毛病。这个机器里可能哪个螺丝钉不太合适了，所以运转得不太好，我想如果运转得更好的话，不是我们在说绿色问题，而是说整个社会都会更加绿色。

绿色的其中之一就是像我们运蔬菜的可以有绿色通道，运吃的可以有绿色通道，但运别的不行。如果所有都是绿色通道就不行了。

<span class="right">——2007年4月20日任志强在“房地产的绿色议程论坛”上的发言</span>

在实施扩大内需的政策过程中，国土资源部及时调整了土地供应政策，减少了审批环节，制定了一系列支持扩大内需的土地政策，取得了初步成效。

但是，一些地方在实施扩大内需的政策过程中，土地方面出现的一些倾向性问题应当引起高度重视。一是一些地方在短时间内大批量地征地，操作程序不规范，个别地方甚至动用警力强行征地拆迁；二是一些地方对被征地农民的补偿安置不到位、不执行，侵害被征地农民的权益；三是一些占地项目不执行“占补平衡”；四是一些地方借机突破政策界限，“未批先用”、“借机圈地”、“搭车用地”等违规违法问题出现反弹。

这些问题当前虽然只在个别地方出现，但如果不采取坚决果断的措施防止和纠正，一旦演变成全局性的问题，势必影响扩内需、保增长的工作大局。

随着经济社会发展形势的变迁，土地管理的具体政策也必须随之调整：要保障用地，确保执行扩内需、保增长的调控政策。要密切跟踪，及时调整土地管理政策和措施。坚决纠正违背产业政策和供地政策的供地、搭车用地、侵害被征地农民合法权益等问题，严防违规违法用地反弹，保持土地管理良好秩序。

国土资源部决定，从今年3月至11月起，在全国范围内开展“保增长、保红线”行动。无论经济社会发展形势如何变化，建立严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线的根基不能动，严格节约集约用地的标准不能降，土地管理的秩序不能乱。这既是中央的基本要求，也是国土资源战线应尽的法定职责。如果我们就在这个问题上稍有松懈和动摇，我们将会犯不可改正的历史性错误，愧对子孙后代。

<span class="right">——夏珺《甘藏春：确保土地政策从一开始就不走偏不折腾》（2009年4月13日《人民日报》）</span>

中国的土地多少问题，18亿亩耕地红线问题，都是极为敏感的问题，中国房地产业，也只有任志强才敢公开与政府叫板。任志强的主要论点是提高土地利用效率，农业可以学习以色列，提高产值，土地加速流转，甚至私有化，以提高土地利用效率。

任志强说：“如果合理地拿出1%的国土面积建设城镇则可容纳居住15亿人口以上。可见不是土地资源的稀缺占主导地位，而是土地利用效率在制约居住条件。而这种利用效率的制约则源于中国现行的土地制度。”

不过，显然，任志强说的是理想状态，显然，中国土地制度在可以预见的10年，甚至20年内是不可能改变的。农业效率，达到以色列水平，更是遥不可及。

第五章越调控越涨

任志强现在所在的华远公司，在全国房地产企业中完全是个小企业，毫无市场影响力。但是，任志强却有一个称呼，名为“地产总理”。为什么会有“地产总理”的说法呢？就是因为他在国家政策出台时，总是要发表观点乃至写长文进行点评，当然更多的是批评。而其所言，总是代表了开发商的心声，因此，他才有了在开发商中的重要影响力。

其中，有的观点完全影响了中央的政策走势，比如央行121文件，正是因为以任志强为代表的开发商们的批判，中央不得不调整了政策。当然，这一调整给开发商带来了空前的发展机会，成为中国房地产市场发展最快的几年。

<h3>观点一：1998年房改是换汤不换药</h3>

房改的优惠政策只会面对有可能从财政或单位将建房资金转化为住房补贴的人，最可靠的是财政给予补贴的人，因为他们是政策的决定者，也必然是最大的获利者。

房改政策不从建立市场经济的观念出发，不按市场经济的规律办事，其结果要不就是房改政策在一段时间之后失败，要不然就是在一段时间后中国房地产市场渐渐消失。

解决中国住房问题的根本出路不是靠房改和经济适用房，而是靠坚持改革开放，建立完全的市场经济机制，并靠市场经济的高速发展而大大地提高职工的工资收入，只有提高工资收入才能公平、合理地市场化解决住房问题。

<span class="right">——任志强《房改对市场经济产生的影响》（1998年10月7日《中国房地产报》第六版）</span>

任志强对房改的历程、多层次的住房供应体系以及我国房地产的特征及发展前景认识不深任志强首先是一个商人，从“在商言商”的逻辑出发，任志强的观点肯定都是在为商人自身的利益服务的。

<span class="right">——余炳松《房改政策有利房地产业的理性发展》</span>

余柄松是目前所知道的第一个与任志强叫板的人，也是任志强第一个写长文予以反驳的人。他也是第一个公开说任志强的观点是为商人自身利益服务的人。

在任志强文章中，首次展现出其强大的逻辑能力和数据处理能力，小学语文并不好的任志强，文章写得却极为专业，丝毫不逊色于有些专业人士。

任志强的观点之中，有一点并不对，房改要么失败，要么房地产市场就没有了，这两个预测都不准确。这次的房改是中国房地产政策和市场的一个转折点，今天房地产市场的火红，也是拜该政策所赐。

不过，任志强关于建立完全的市场经济机制的建议倒是要么被中央采纳，要么暗合中央想法，中央也确实是这样做的。

<h3>观点二：央行121文件的严格执行将与央行的初衷相违</h3>

央行121文件如果严格执行，不仅会事与愿违，还将使整个经济形势受到影响。房贷的违规现象是银行内部管理的问题，不应该拿房地产商开刀，如果银行执行新政，许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题，而且银行也将要冒大量贷款无法回收，造成呆账死账的风险。

今年年底明年年初，首轮资金竞争下的失败者就会败走江湖，近两成的楼盘出现烂尾。对有些项目来说，就算不会出现烂尾，但是，因为资金捉襟见肘，延期交房就成了理所当然的事情。

新政的发布并不能够有效地解决房贷违规现象，反而会因为规定的不尽合理而促使更多的违规现象出现。文件对土地储备贷款的发放、房地产开发贷款、建筑施工企业的贷款都进行了一定限制，这种做法不仅伤及了大部分房地产企业，对于自有资金不足的中、小房地产企业更是致命的打击。

经济适用房的开发不是大公司关注的热点，它的承担者主要是中小企业，商品房档次的结构调整将会因为中小企业遭受打击而落空。目前，建筑施工企业垫付资金给房地产开发项目已成为众所周知的惯例，央行认为这一源头是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款。

因此，在政策调整中规定对于将流动资金垫付房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行不再提供信贷支持。

而这一细则根本是行不通的。已经上马的项目，如果停工会增加施工企业的成本，给施工企业带来的将是更大的损失。而对于购买高档住房、别墅或两套以上住房（含第二套房）的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款的首付款比例，这种规定不符合市场经济的规律。同样的商品，根据购买者持有资金的富余程度不同定出不同的价格，这是没有道理的。政策要向中低收入者倾斜，正确的途径应该通过福利补贴，而不应该用价格约束。而且银行对于是否是第二套住房的购买在界定上存在难度，对购买者进行市场调查将会增加银行的交易成本。对于是否属于高档房，也因为不同的地区、不同的经济发展情况而有待争论。房地产业的发展遭受打击，将会对整个经济的运行形式都造成不良的影响。

总之一句话，银行的这一政策与推动房地产的持续快速发展精神是相违背的。

<span class="right">——万志芳《任志强：121文件的严格执行将与央行的初衷相违》（2003年7月《中国经济时报》）</span>

一些房地产巨头运用（或曰“操纵”）舆论工具的技巧也在迅速提高，日益娴熟。号称“地产总理”的任志强堪称个中第一高手。采用利益输送手段驾驭媒体，并非最高明；自己不用直接输送物质利益却能自如驾驭媒体，这才是强中之强，任志强在相当程度上已经达到了这个境界。

对于市场化媒体而言，最大限度“吸引眼球”是头号重点；正因为如此，尽管任志强在私下的言行做派并不那么剑拔弩张，尽管他的某些言论未尝没有道理，但即使是正理，深谙此道的他也要刻意以触犯众怒的挑衅式口吻“放炮”，力图吸引眼球的媒体又会进一步取舍加工，让他的说法更加耸动，任志强也就达到了不费分文驾驭媒体放大其声音的目的。正是依靠这种技巧，尽管任志强掌管的房产公司规模在业内排不上号，他在房地产业界的江湖地位却巍然屹立。而公司规模远远超过他的一干房地产大鳄们之所以拱手让出“房产总理”的地位，除了任志强在该行业的资历之外，恐怕也是对此心有默契，一个利用有利环境闷声发大财，一个高声“放炮”争取有利政策环境，各司其职，分外“和谐”。

<span class="right">——梅育新《房地产利益集团的组成和能量》（2010年5月《南风窗》）</span>

2003年，央行出台了121文件，核心内容是控制开发商的银行贷款，该文件出台之后，遭到了任志强、冯仑等开发商们的强烈反对。正如《南风窗》杂志所说，央行121文件风波成为房地产利益集团的重要里程碑。确实如此，最终开发商取得了胜利，2003年8月31日国务院出台18号文件（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》），几乎完全否定了央行的121文件。

随后，2004年全国房价大涨，2005年政府不得不宏观调控。有观点认为，如果2003年央行121文件能够完全执行，房价不至于如此失控。现在，越来越多人认为，央行121文件是没错的，是央行难得一见的好文件。

<h3>观点三：18号文件标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了</h3>

新的18号文件进一步将23号文件（《国务院进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）中残存的非市场化因素进行了深化改革，使中国最昂贵的住房商品消费行为加速市场化。在中国的经济改革中，住房是涉及城镇居民生活直接利益的最后一个攻坚的堡垒。当住房完全市场化之后将修改的大约是宪法中“国家合理安排积累与消费”的条款了。市场化是中国经济改革的重要目标和促进经济发展的必要手段，市场化将使资源配置更加合理并发挥最大效益。

18号文件标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了。当23号文件出台时，我们就在呼吁，经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中。五年实践，经济适用住房合理地承担了货币化分配向市场化发展的过渡性任务之后，终于被国务院明确为不是让富人占纳税人的便宜发财，而是真正应列入社会保障体系的低收入家庭安居乐业的政策性住房。政府将不再利用经济适用住房来平衡市场的房价，不再利用经济适用住房调控市场，而是真正承担了应用二次分配调节、公平、合理补贴、切实保障的工作任务，提供保证社会稳定的公共产品。

从23号文件中多数人购买经济适用住房过渡到只对享受社会保障的家庭提供经济适用住房，实际是对低收入人群的一种保护，限制了不该享受政府优惠的购买人群与应受保护的人群之间的竞争，同时使国有资产和财富的转移支付合理地补贴到应受补贴的人头，同时也是对房地产市场化的一种保护与推动。不是在与市场争食，而是努力实现社会公平。

曾经引起众多争论的银行信贷政策变化问题在文件中也给出了结论，一是肯定了央行防范金融风险的重要性；二是强调了防范风险不能影响发展住房信贷，尤其是不能因信贷政策的变化而影响全国的房地产业发展的大局。对符合条件的企业和项目更要加大信贷支持力度。对即使是已经出现违规的项目和行为也要妥善处理，化解风险，而不能一刀切地简单处理并造成银行更大的金融风险。

18号文件与121号文件最大的差别有四。

其一是对全国房地产市场的认识有差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。

其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。

其三是18号文件的出台广泛地多次征求了各方的意见，使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。而121号文件则更多的是一种闭门造车。

其四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。而121号文件恰恰忽视了各地的经济发展差异，不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。没有人不赞成防范金融风险，但“妥善处理”远远优于“四面堵截”，可见国务院的水平大大高于央行一头。

<span class="right">——2003年9月新浪房产文章《华远总裁任志强谈121号文件和18号文件》</span>

曾参与18号文件修改阶段讨论的国务院发展研究中心宏观部副主任陈淮认为，18号文件和121号文件级别不同，管的也不是同一回事。

“121号文件管的是金融系统，18号文件管的是房地产业，不存在谁否定谁的问题。”而关于房地产信贷问题，陈淮说：“121号文件也没有说符合条件的企业不给发放贷款啊！而18号文件也没有说不符合条件的也要发贷啊！”

“银行的货币政策向来都是管短期的，美联储一年调10次息，管的就是短期，而以城市化为主要特点的中国房地产业的发展则是长期目标和长期任务，国务院18号文件着眼的是房地产市场及城市化。两个文件，一个管短期，一个管长期，我看不出这里边有什么矛盾之处。”陈淮说。

而中国建设银行总行房地产金融部业务副总经理徐迪的看法是，121号文件是在规范商业银行的房地产信贷操作。中国人民银行广州分行副行长王自力也认为，121号文件的出发点其实无可厚非——大多数房地产企业的自有资金规模都很小，常常只有不到10％，其余全部都是借银行的。而房地产企业对银行的这种高负债率意味着，一有不测，房地产企业的风险就会转化为银行的风险。“而就出现不测的几率看，房地产企业比其他企业要大得多，特别在房地产开发过热时。”

对此，陈淮以更开阔的视角指出，为了降低银行风险，现在需要寻找更多的房地产信贷供应者，不能单靠银行一家。而且，房地产是高风险行业，银行显然不能过多地承担这种高风险行业的货币供应。他认为，企业债券、住宅信贷资金打包上市、股票上市都是可以考虑的新渠道。

<span class="right">——张文豪《2003房地产新政18号文并不意味对121号文的否定》（2003年10月《财经》）</span>

这是难得一见的博得任志强大唱赞歌的一项国家房地产政策，这次任志强可以说是不吝溢美之词，通篇赞美18号文件，从而贬损121文件。18号文件中国家首次认定房地产为国家的支柱产业，从而被任志强解读为是对121文件的否定。

尽管反对者说这两个文件并不矛盾，但事实却证明任志强是对的。18号文件出台之后，121号文件相当于废止，毫无作用了。开发商们取得了巨大的胜利。任志强凭此战，再次树立了在房地产业界的地位。后来如冯仑说，任志强总是把别人的事情当做自己的事情，“地产总理”的说法由此诞生。

<h3>观点四：房贷加息对中等收入者压力最大</h3>

房地产加息对中等收入者压力最大，真正有钱的人不在乎利息高一点，而穷人又买不起房子。

我认为房地产不会再加息了。如果再加息，老百姓就承受不住了。

从银行角度来说，银行调高房贷利率很正常，不过就是想趁机多挣点钱。由于加息幅度较小，此次调息对市场的影响很小，美国连加七次息都没什么影响，加这么点儿有什么关系？但是按照中国现在的情况，加息是控制不了房价的。加这点儿息解决不了问题。当房地产出现供给不足的现象时，一定要用正面的方法去调和，包括扩大土地供给，加大社会保障等手段。

<span class="right">——2004年4月5日任志强接受《竞报》专访时如是说</span>

加息肯定将打压高房价，原因有二：

1.加息后，房贷利率相应提高，那么必然有一部分原本打算按揭买房的人放弃买房。相同房屋供应量情况下，需求少了，价格必然下跌。

2.加息后，银行存款利率高了，虽然增加不多，但必然有一部分（肯定不是100%，但肯定有一部分人）选择银行存款或国债（国债利率同时提高）等无风险投资渠道，而放弃投资房地产这种有风险的投资渠道。需求同样减少了，价格必然下跌。

<span class="right">——2007年3月29日黄祖斌博客文章《痛斥加息打压房价或系误会之谬论》</span>

任志强说，有钱人对于加息是不在乎的，这一点可能是对的，毕竟对有钱人来说，买套房子的利息钱还是能付得起的。但长期加息，一则是流动性少了，二则是毕竟穷人对钱还是敏感的，尤其是对银行贷款、按揭这块，还是有影响的。而且对有钱人来说，钱是资本，更是成本，如果投资房地产的成本太高，他们可能也会考虑改变投资方向。所以，黄祖斌说的是对的，持续的加息之后，必然会使得房价下跌。

<h3>观点五：要死也是银行先死，房地产商后死</h3>

我们经常看到房地产商一年死掉一万多家。一个大树每年都会结果子，每年果子也都要掉下来，不掉就得摘下来，因为它结束了这一轮周期，明年又会长出新果子。

房地产行业的兼并收购基本上是土地和现金的交换过程。对我来说，我是把大把的地换给他，相应地也收到了大把的钱。有可能我这个公司拿了大把的钱活得更好，而他拿了地也活得更好。要死也是银行先死，房地产商后死。

<span class="right">——2008年4月11日—13日任志强在“博鳌亚洲论坛”2008年年会上的发言</span>

房地产开发贷款占银行体系贷款比重并不如大家想象的那么高，房地产行业资金问题对银行体系的影响是有限的。

市场上流行的一种房贷测试理论认为：房价下跌10%，不会对银行产生影响；下跌20%，影响不大；房价下跌到30%以上，跌破首付比例，才将直接触及银行信贷安危的敏感神经。目前在跌幅比较大的一些地方，如深圳市场，曾一度出现当月环比降幅超过16%的情况。今年4月份，深圳房价从去年每平方米17350元的高点跌至每平方米11962元，跌幅已经超过30%。

房地产经营性贷款只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，银行受此影响是有限的。假定到2008年一季度末，所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个中国银行体系贷款不良率也只增加11%，鉴于中国银行体系贷款不良率最高时曾为40%，因此不会造成多少影响。

中国银行体系内的住房贷款既不像发达国家那样所占贷款比重过高，也没有证券化和衍生品化。同时，由于中国是一个巨大经济体，而房地产具有不动性，房地产市场泡沫的不均衡，也是消化房地产市场泡沫的重要因素。

<span class="right">——《易宪容：房价肯定要跌　但银行不会先死》（2008年7月《每日经济新闻》）</span>

易宪容和任志强是“老对手”，金融是易宪容的老本行，是易宪容的“地盘”。任志强说如果房价下跌，要死也是银行先死，可以说是石破天惊，因为一个开发商率先公开道出了一个行业内公认的秘密。在当前，中国房地产业和金融业几乎是孪生的。因为现在是开发商拿地后银行贷款，建筑商拿到承建合同后抵押贷款，而购房者购房后也是按揭贷款。所以，从前到后，三个关键环节，无不是依靠银行贷款。所以，如果房价下跌，损失最大的只能是银行，加之当前开发商大多数是民营企业，而银行都是国有银行，开发商更是将风险都转移到了银行身上。所以，有说法是，如果银行只要有5%的坏账，就可以摧毁银行，的确如此，因为银行的自有资金为8%。显然，易宪容把房地产行业对银行的影响作用低估了。

<h3>观点六：小产权房是不受法律保护，买小产权房如偷东西</h3>

法理上已经很清楚，小产权房是不受法律保护的，即使在我们要施行的《物权法》上，也明确规定了宅基地是不能向城镇居民转移的，那么购买小产权房就是违法行为。买小产权房和抢别人的东西、偷别人的东西是一样的。城市居民享受政府对农民的优惠政策，就等于抢其他人的钱。很显然，各地政府为维护法律的尊严不得不发出禁止公开在市场中向城市居民销售小产权房的命令。当利益无法被法律所保护时，明知故犯者只能自行承担损失的责任了。毕竟国家有明文的法律，管理机关也有公告在先。

<span class="right">——2007年7月任志强在央视《大家看法》节目中的发言</span>

很多的改革都是在违法事实存在的情况下作出的，政府采取的改革措施都是在法律禁止这样做之后，由于既成事实政府出台了一个政策，承认它是合法的。我们去判断小产权房到底应该不应该发展，不是看法律怎么规定，而是看它是不是合理，是不是有利于推动中国的改革、推动经济增长、推动社会财富更合理地分配。

<span class="right">——2007年7月独立学者秋风在央视《大家看法》节目中的发言</span>

任志强说得没错，小产权房确实是违法的，所以中央也反复强调小产权房的不合法性。但这在当前中国是一种无奈。一是产权无奈，中国土地的二元结构，同地不同权，而且从法律上来说，当前的这种土地制度安排本身就是违宪的；二是穷人的无奈之举，他们实在购买不起城里的商品房，我去购买小产权房，有何不可？当然，这和有钱人去郊区买个小产权房以度假、享受郊区的美好风光，是两码事。

所以，从这个角度，秋风说，我们去判断小产权房到底应该不应该发展，不是去看法律怎么规定，而是看它是不是合理，是不是有利于推动中国的改革、推动经济增长、推动社会财富更合理分配。

我个人认为秋风的观点是对的。因为没有这一点，改革开放30多年是无法取得今天这样的成果的。任何一次社会进步总是在突破一些社会障碍。

<h3>观点七：70%的住房是90平方米以下的户型是没有任何道理的</h3>

规定70%的住房是90平方米以下的户型，这没有任何道理，这是让中低收入者直接在一手市场买商品房，而不是进入二手房市场。有人说规定70%的住房是90平方米以下的户型是因为我们的资源有限，这是削足适履。本来企业的经营是按照市场的需求有不同的选择造出不同的房子，政府要求所有的人都穿一样的鞋，这就退化到计划经济去了，或者说人们没有了对生活、对自由的选择权。

不管是从土地的价格角度看，还是从资源控制的角度看，90平方米都是不合适的。全国现有住房中，一亿套以上的住房平均为67平方米，如果再生产这样的小房子，在未来的二三十年，可能会限制所有人都必须要住小房。如果把原有资产加在其中，大概134平方米的住房是合理户型，86%的人在自己原有住房的基础上，更换住房时只需要再增加20、30、40平方米就可以了。

<span class="right">——2007年4月15日任志强在“中国经济50人论坛”上的发言</span>

套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积必须占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，是国家八部委为了调控房地产业出台的调控政策，是针对商品住房供应结构性矛盾突出、部分城市房价上涨较快、部分地区住房保障制度建设滞后等作出的宏观调控，被称为“90/70”政策。住建部多次在全国建设工作会议上表示，“90/70”政策不得有“丝毫折扣”，各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。然而，“90/70”政策却遭到了很多开发商的反对，个中原因很简单，开发商们不愿意让自己的利润减少。

显然，“90/70”政策的实施，增加了建设费用，增加了车位、配套等一系列成本，延长了销售周期，增加了整体供应量，这些都是开发商们不愿意看到的。而从开发商的角度来说，当然是面积越大赚钱越多，而小面积反而导致建设成本增加，使利润相对减少。而作为为富人盖房的代表、习惯了赚富人钱的任董，自然不会对这种局面善罢甘休，90平方米住房“不合适论”也就随之抛出。

任志强的此番言论，其实是向“90/70”政策发起的挑衅，在住建部三令五申，强调套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，不得有“丝毫折扣”的今天，任董的90平方米住房不合适、134平方米才合理的论调，能否占据上风，被相关部委接受和采纳，我看很悬乎。

<span class="right">——池墨《向90平米政策发起挑衅任志强为何又“放炮”？》（2007年4月17日东方网）</span>

“90/70”政策是2006年房地产行业宏观调控之中最为重要的政策，如今也没有完全放弃，执行多年下来，毁誉参半。

支持者认为，现在房子的面积下来了，总价也相对低了，这确实有助于中低收入家庭购房。以上海为例，原来两房的主力户型面积是100平方米左右，如今70～80平方米也有了两房，这对中低收入家庭购房是有利的。

但反对者则说，这一政策不应该全国一刀切，除了一线城市之外，有些三四线城市房价并不高，居住习惯决定，不需要如此小面积的户型。所以这一政策完全不符合国情。

另外一个反对观点则是，正是因为这一政策，使得很多城市的高档房不足，特别是2009年，上海市场由于大户型严重不足，导致豪宅房价暴涨，从而带动整体房价上涨。

<h3>观点八：关于二套房的争论</h3>

央行出台了对第二套住房购买提高首付比例的规定，旨在压缩投资性需求，并借此缓解无法用提高和增加供给的方式来平衡供不应求的矛盾。但什么是第二套住房的定义和标准却引发了社会的争议，各银行有着各自的理解，央行也给出了三条底线，于是也就出现了各地各银行不同的执行情况。

房价增长早已成为社会关注的重点，不从供求关系上根本解决平衡问题，是不可能靠竞争来平衡房价的增长的。近年来土地供给总量是连续下降的，今年开始的土地供给增加也许只能在明后年变成有效供给。连续几年销售大于竣工，逐步加大了销售与竣工比之间的差距，今年已长期保持在2∶1以上了。仅仅靠限制第二套住房的购买并不能让销竣比平衡，反而可能限制了租赁市场的扩大，打击了更新换代的梯次消费方式，迫使一部分人放弃梯次消费而进入一次性到位的购买性市场。

银行提高住房信贷的首付通常是从防范金融风险的角度出发的。但实际上，能购买第二套住房的信贷风险明显低于第一套住房的购买者。

一是用两套住房的首付去承担信贷损失的压力大于只支付一套首付的压力；

二是用两套住房抵押的风险损失小于第一套住房的风险；

三是按现行的中国司法解释，银行无法对只有一套住房的欠贷人实施抵押品拍卖，但对有两套住房的则至少可以拍卖其一；

四是审核购房者收入和还贷能力时，拥有第二套住房的家庭收入未必比只购买第一套住房者低

可见，对第二套住房提高首付和提高信贷利率，从经济逻辑上大约是找不到理由的。央行给出的定义既不是统计标准的第二套住房，也不是风险防范的根源。

当多重社会矛盾并存时，用单一政策很难达到预定目标却常常会在双刃剑的作用之下为治心脏病而引发了血压病、因治肺病而伤了肝和胃。当医生给病人打青霉素之前首先要做的是药用反应实验，否则就可能未治病而先要命。

<span class="right">——2007年10月27日任志强博客文章《关于二套房的争论》</span>

其实，最近房地产市场的问题，主要是房地产开发商一直把房价顶在天花板而不下调，导致自住型购买住房民众的需求无法释放，从而使全国住房销售迅速下降，甚至于不少地方出现住房销售的严重萎缩。面对这种现象，不少房地产开发商及地方政府把其原因归结为央行的紧缩政策及按揭贷款制度，认为是商业银行流入房地产的资金减少所至、是第二套住房政策没有放开所至。

因为，房地产开发商及地方政府清楚地知道，这次房地产市场销售的迅速下降，其关键的政策是由于2007年央行及银监会出台把住房消费及住房投资严格区分的359号文件及452号文件。

正因为这些文件把房地产的投资与消费进行严格的区分，从而把炒作与投机逐渐地赶出房地产市场。正因为，炒作与投机退出房地产市场，从而使得房地产市场的需求对象格局发生了根本性变化，以炒作、投机为主导的房地产市场改变为以住房消费为主导的市场，但房地产市场价格则不向这种对象调整，房地产市场销售自然也会减少。

只要有一点点政策的变动，国内房地产市场就会发生根本性的变化。这种现象只能说明2005—2007年房地产市场繁荣、房价快速飙升，并非是住房自住性需求所导致，而是房地产投机及炒作的结果。因为，只是对房地产投机及炒作进行一些限制，要求房地产投机者不能够享受住房按揭优惠政策，以市场价格定价进入市场，那么，房地产市场销售就迅速下降。

如果由于房地产投机及炒作需求减少而认为要放松第二套住房按揭贷款政策，那么不仅与24号文件精神、十七大报告的“民有所居”等基本精神不相符合，而且也与最近的房地产新政策把住房问题放在民生下的精神不相符合，也完全背离了房地产市场发展的根本宗旨。这样，就会把住房看做是一个投机炒作的产品、把房地产看做是一个投机炒作盛行的市场、把房地产市场看做是制造短期GDP增长的工具或者是地方政府财政收入的工具。如果房地产市场是这样，那么我们发展房地产市场的意义何在，更何况房地产市场发展是用属于全国人民的土地在生产啊！

因此，对于当前中国的第二套住房按揭贷款政策，不是怎样放松的问题，而是全面的改革与完善。比如，降低个人按揭贷款月还款所占收入的比重、制定个人收入真实性审核有效标准及方式、加强对个人信用评级及根据不同个人信用评级采取不同的风险定价等。在此基础上严格区分住房的自住性消费及投资性购买，并严格采取区别性风险定价。就如房地产新政那样，对自住型购买住房可以有更多的优惠政策，对于投机炒作住房购买则要严格限制。只有这样，才能控制国内商业银行系统性风险，同时防范信用风险及操作风险。从美国次贷危机的经验教训来看，国内银行监管部门，决不可为了短期的经济繁荣而制造长期的金融风险，危及国家金融安全。

就目前的情况来说，当前的第二套住房按揭贷款政策不仅不能够放松，反而要进行全面的改革与完善，特别是要制定一套严格的个人住房按揭贷款审查制度，让那些没有支付能力的人不能够进入房地产市场，让那些希望通过金融杠杆来炒作房地产的人或是不能进入房地产市场，或是让这些人进入房地产市场也无利可图。如果我们的监管部门看不到这一点，而要放松当前的第二套住房按揭贷款政策，那么短期的繁荣一定会带给中国经济长期的灾难。甚至于短期繁荣也无法制造，制造的仅是房地产泡沫。美国纳斯达克泡沫破灭后，格林斯潘所制造的房地产短期繁荣也就是目前美国金融危机恶果的根源！

<span class="right">——2008年10月26日易宪容博客文章《放开第二套住房按揭是在制造金融风险》</span>

任志强和易宪容分别从权利和金融风险两个角度出发，对二套房按揭贷款政策进行了评说。任志强首先从权利的角度评说，居民有权利购买二套房，而且如果出租了，也是在解决居民的住房问题，因为只要是有人住，就是解决了住房问题；从金融角度，任志强认为二套房购买者都具有良好的经济能力，不会出现坏账。

而易宪容则说，一定要打击市场投机行为，否则市场房价暴涨会引起金融风险。这次，笔者要赞同易宪容的观点，中国房地产市场确实如此，投机行为过剩，政府对投机的打击力度不足，导致市场房价过高，也使得社会两极分化。政府应该加大对投机性购房的打击力度，也正如易宪容所说，当前二套房贷的政策要更完善一些，需要改革和完善。

易宪容说得很对，政府确实做得很少，政策水平本身不高，还时常摇摆，常常使得政策虎头蛇尾。此番他们论战的二套房贷政策，在2008年金融危机的冲击下立刻开放。

<h3>观点九：房价下跌影响最大的不是开发商</h3>

房价下跌谁的损失更大？肯定不是开发商。

中国人拥有自有住房产权的比例高达85%（尚不计算中国农村），也就是说房价的波动首先影响的是中国城镇的绝大多数家庭的财产价格，而不是仅仅影响开发商。

其次，影响的是国家或城市拥有的国有土地价格，土地的出让价格标志着地区政府或人民拥有的土地财富。为什么许多地方政府出台了大量的“救市”政策。他们首先是在救自己，因为没有了开发商这个群体将土地转化为房屋产品、转入到消费的流通，那么政府就无法实现土地的收益，无法实现基础设施的投入等城市建设与改造的公共支出。许多地方政府的支出中，土地收益占到了40%～60%的比重，因此也影响到城市的其他经济发展。

其三，影响的是劳动就业。也许没有人算过房地产对就业的影响，但一算就会吓一跳。每100万平方米的建筑大约要影响到30万人的就业，约用20万吨钢材、300万平方米的钢模板、8万套门窗，2万套卫生洁具、几百万平方米的装饰材料，以及各种管材、水泥等其他建筑材料，会有人做设计、物业管理、打扫卫生、销售与管理。

其四，影响的是银行等金融系统。银行会给各种与房地产有关的行业贷款，如果因房地产价格的下跌而影响到这些相关行业，就会产生还贷风险。银行会给地方政府土地储备与基础建设贷款，而土地收入的减少会影响到政府的还贷能力，大量用房屋等固定资产抵押的贷款也同样如此。

银行提供有个人消费贷款，房价的下跌中就有可能出现还贷的压力与困难，还不上房贷，更还不了车贷等其他贷款。

银行还提供给开发商贷款，自然这一还贷能力要依赖于市场的发展了，尤其是银行的抵押品也许不是建完的房子，而是烂尾楼。

其五，大约才是开发商损失。在房价下跌中那些低土地成本的房价也许仍有丰厚的利润，但天价土地的成本就难以控制了，在有盈有亏之中会有人活得很好，有人活得很艰难，但总会比失去住房的危险要小些。

当危险更大时，烂尾楼就成了开发商逃避风险的港湾。

合并起来影响的则是中国的经济。如果经济坐上了滑梯，那么人民的收入减少了，财政的收入减少了，国家的收入减少了，又会让那些试图从房价下跌中获取好处的人占到什么便宜呢。

<span class="right">——2008年9月15日任志强博客文章《谁的损失最大》</span>

最近一些地方政府推出了各种救楼市的政策：提供最少0.5%最多7%的购房补贴、减免税收、购房可办理户口、提高公积金贷款额度。

部分开发商可能幻想，房价又要继续大涨了，部分炒房人可能蠢蠢欲动，准备入市了。然而可以肯定地讲，地方政府的救市行为一定失败。原因如下：

1.过高的房价远远脱离了正常居民收入的购买能力，必然大跌；

2.地方政府没有足够的财力救市；

3.中央政府不可能出手救市；

4.银行不会冒险介入；

5.救市与现有政策相悖；

6.地方政府救市与土地财政自相矛盾。

日本和中国的香港地区、广西北海、广东惠州、海南省的房价下跌，都没有因政府救市而止跌。上海1998年推出的22条救市措施的力度更是远大于目前所有地方政府：买房办理蓝印户口、购房款5年内从个人所得税税基中扣除、降低税费、最低首付从三成降为两成、最长贷款期限从15年调整到20年。即便如此，房价也未立竿见影地上涨，2001年开始的明显上涨，是因经济增长后居民的住房需求及购买力增加，而非是三年前的救市。

有效救市必须提高居民收入，或降低房价，即降低房价收入比。而这都需要一个相当长的过程。除此之外，地方政府的任何救市行为都只是隔靴搔痒，缘木求鱼，必然以失败而告终。

<span class="right">——2008年10月21日黄祖斌博客文章《地方政府救楼市必然失败》</span>

2008年金融危机之后，相比政府抑制房价快速上涨，政府防止房价下跌的效率确实高了很多，四万亿政策迅速出台，随后各部委、地方政府跟进，救市的政策一轮轮出台，显示出了极高的效率。当然结果也很好，2009年全国房价大涨，涨幅近五成，成为中国50年来房价上涨最快的一年。

显然，政府出手的原因可能正如任志强所说，房地产行业所涉行业太多，事关整个经济全局，万一出事，兹事体大，谁也不敢承担责任。也正如有专家所言，房地产业绑架了中国经济，确实如此。房地产业与中国经济的高度关联性，已经迫使中央政府对房地产行业爱恨交加，却不敢对之下重手。

黄祖斌讲的道理是非常正确的，可惜的是，中央政府采取的政策却是与之相反。

<h3>观点十：不是救市，而是纠错，房价下跌将引发严重后果</h3>

房价下跌会给社会带来什么？首先是不会给穷人带来任何好处，即使是按现有的制度看，房价的下跌一定会让地价下跌，政府的土地收益减少，同时使政府提供城市改造和提供公共产品的能力减弱，也让专门用于给穷人建设廉租房的支付能力下降、市场的投资下降、税收下降、就业下降，并且严重时会引发消费下降、经济下滑或金融危机，甚至社会动乱与政权变更，那么这一切给穷人带来的只能是灾难而没有任何好处！

要救的不是市场的结果，而是要改变市场的游戏规则、改善市场的消费与投资环境；要救的是政府自己、要救的是宏观经济、要救的是市场经济。只要消除了强大的计划经济的行政管理方式对市场经济的干预，这个市场就会从扭曲的状态恢复到正常的自我调节中来。失去了自我调节能力的市场更像是失去了生育能力的人。要救的恰恰是让市场这个人恢复其原有的功能。

<span class="right">——2008年7月31日任志强博客文章《情绪不能代替规律》</span>

压力测试结果显示，房地产价格下降30%，交通银行开发贷款不良率将增加1.2%，个人按揭不良率将提高0.9%。交通银行房贷业务余额占比较小、房贷业务质量较好，个人房贷不良率仅0.37%。

<span class="right">——2010年8月18日交通银行副行长钱文挥在交通银行2010年中期业绩发布会上的发言</span>

招商银行也做过很多压力测试，新政不会对招行的零售信贷业务产生大的影响。

<span class="right">——招商银行行长马蔚华接受媒体采访时如是说</span>

房价下降40%也不会影响民生银行的资产质量。

<span class="right">——民生银行行长洪琦（2010年5月《南方日报》）</span>

房价下跌说可怕也不可怕，可怕的是像1997年东南亚金融危机爆发之后的香港房价，或者又如当年的日本、中国台湾地区，房价跌幅超过50%，整个社会，随处可见负资产，对整个社会经济造成重大影响。从这个角度说，房价不能大跌、暴跌。

但房价并没有那么娇贵，稍微跌一些，并没有什么。就如这些银行自己所说，跌个三成，银行能承受得起。事实上，2008年金融危机爆发之后，南昌等城市的房价已经跌了三成，并没有出现什么问题。

所以，任志强说房价下跌的恐怖情况，是有很大前提的，并不是房价只要一下跌就会出现。

第六章 “房地产有泡沫”是胡说八道

关于泡沫论的争论是任志强在战斗中的重要内容，相比其他，此番争论更显出其专业水平，因为在这个问题上和任志强争论的都是重量级选手。谢国忠、尹中立、易宪容等，都是业内著名专家，有着丰富的经济学、金融学方面的知识。

也是在这个泡沫论上，任志强遭遇了滑铁卢，他于2007年写就的一篇文章《迪拜泡沫不会破》，在2009年被翻出来，成为他判断错误的典型文章，也因此成为众多反对者批判的靶子。

<h3>观点一：房地产市场是健康的</h3>

我们直接拿今天的状况和欧美国家的现状进行比较，实际上是很缺乏可比性的。详细的参照阶段的判定我们不详细解说了，我们的现状大致相当于美国的20世纪30年代到60年代，欧洲国家的20世纪50年代到80年代。也就是说从现在到2020年的这段时间里，我们国家的增长经历将会是发达国家经历过的过程。

我们对当前房地产市场总的判断是这样的：第一个是住宅投资和市场需求会很快地增长，这是需求结构加速变动的一个正常变现；第二个是供求缺口继续放大，有效需求推动的价格上升，最终要通过增加供给来解决。宏观景气方面，持续负利率和某些城市政府债务缺乏节制是市场需求加速扩张的原因。再一个就是，持续高涨的房地产过热舆论环境引起购房者对未来供给下降、价格上涨的预期。最后一个是基准利率还会提高房地产销售价格指数增幅会有所回落，有助于房地产业健康发展。

目前房地产业快速发展，购销两旺。近年以来，房地产消费额和投资额每年增长20%，而且相当平稳。实际上，投资的决策相当大的程度是依据同期商品房的销售额而增长的。1998—2004年，全国商品房的吸纳率持续、稳定提高，需求拉动特征明显，这种机制保证着住宅业稳定、平稳地健康发展；而从支付能力方面来看，支付能力同样在显著增长，人均的平均可支配收入上涨速度略快于房价上涨，这显示支付能力在增长，房价收入比在下降。

与此同时，当前房地产市场住宅投资和市场需求都在快速增长，供求缺口在继续放大；负利率导致市场需求加速扩张，只是一个伴生的现象，大量实际需求保证了市场的稳定。报告中指出，目前房地产投资所呈现的高速增长是房地产业替代传统自建造成的，由于这种替代过程尚未完成，房地产高速增长的情况还会持续。

<span class="right">——2004年12月在上海召开的住交会上，由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》</span>

中国政府拒绝提高利率是因为担心房地产泡沫破裂。而这将会引起新一轮的投机浪潮，这将使得经济泡沫不可避免地破裂，而且损失将更加惨重。在这期间，投机将继续支撑全球的需求，特别是在原材料行业。

美联储将利率保持在异乎寻常低的水平，并持续了很长时间，这引发了一次巨大的短期美元流动，特别是顺利地大量流向亚洲资产市场。自从2002年初以来，亚洲的中央银行所持有的自由兑换外汇储备翻了一番，达到了2.2万亿美元。这曾经造成了对美元国债的大量购买，创造了美国的房地产泡沫。而中国的基础货币投放迅速增加，也创造了巨大的房地产泡沫。

上海是这次经济泡沫的地震中心，这种情景犹如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。

中国拒绝提高利率的做法刺激每一个潜在的投机者加入到这个有史以来最大的泡沫当中，因为这些投机者相信，中国政府部门有能力控制并延长目前的投资繁荣。我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。

<span class="right">——谢国忠《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》（2004年10月18日《证券日报》）</span>

这是2004年关于泡沫论最重要的一次交锋。10月，谢国忠写出了关于泡沫论乃至中国经济的最有名的这篇稿子，其中明确预测，上海房地产泡沫即将破裂，甚至时间都明确说了“离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年”。一石激起千层浪，社会各界极为关注。

这时候由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产等单位合作完成的《中国房地产市场研究报告》正式出台，这是当年住交会的一场重头戏，因为该报告承载着反击泡沫论的重要任务。任志强自己说，这本书凡参与泡沫争论的经济学家以及国家相关部委办局基本上都送到了。而且任志强还说，“凡看过这本报告的人基本上都会同意我们的观点”。

如今回头看，《中国房地产市场研究报告》的内容似乎还确实没错。而谢国忠的预测也没有兑现，因此搞得谢国忠灰头土脸。

<h3>观点二：“泡沫说”纯粹胡说八道</h3>

“泡沫说”纯粹是胡说八道，国内外对空置率的统计口径不同，不能做简单对比。

整个中国的住房空置率是下降的，北京的空置率亦然。房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。不能因为房价普遍上涨就认为存在泡沫，房价最直接地反映了客观需求量。从我们的数据分析来看，房地产业是没有泡沫的。供需总量上，我们并没供应多少房子。我们现在的房地产供应总量其实不足，每年的新增人口和住房的增长量并不协调。

<span class="right">——2005年4月5日任志强在接受《竞报》专访时如是说</span>

一段时间以来，房地产价格上涨引起了社会的广泛关注。有人提出，2003年以来，房地产价格的上涨主要是由真实的市场需求导致的，市场的真实需求快速扩大的依据是住房的销售面积大于竣工面积，住房的空置率下降。因此得出结论，目前的房地产市场是正常的，没有泡沫。我认为这种观点是错误的。

房地产泡沫是指房地产的价格对经济基础条件的严重背离。判断市场是否有泡沫，有以下两种方法：

一是分析市场中投资性购房的比例。因为，在一个时点上，住房的投资性需求会成为未来某个时点住房的供给。因此，一个城市的房地产市场中，投资性需求的比例不能超过一定的界限，否则会危及房地产市场的健康和稳定。

第二种方法是分析房价和收入的比。从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比值在5左右比较合理，超过该比例，有效需求会下降，房地产市场就难以持续繁荣。

我们用上述两种方法来分析上海的房地产市场是否正常：

1.上海市的投资性购房比例相当大。据上海房管部门调查统计，2003年年底上海投资购房占16.6%，这个比例是相当高的，已经超出了国际警戒线60%。

2.房价收入比超过14。目前的上海平均房价已经超过每平方米8000元，即使按每住户80平方米计算，房价收入比已经超过14。而从目前上海人的实际收入看，房价收入比应大大小于10∶1。

房地产是个特殊的市场，我们不能用一般的市场均衡理论去解释和分析该市场的问题和现象。面对现阶段泡沫，政府应该采取更有效的手段去加以调控。

<span class="right">——尹中立《正视房地产市场特殊性》（2004年11月23日《上海证券报》）</span>

尹中立应该是继谢国忠之后，再次提出中国房地产市场有泡沫的著名学者。这篇文章也是尹中立关于房地产泡沫的一篇著名文章。这篇文章一出，上海成为全国关注的焦点，因为它是房地产泡沫的典型城市。

不过，这时候的任志强似乎并没有形成完整的关于泡沫论的看法，尽管泡沫论满天飞，向来擅长理论加数据的任志强，却并没有立刻写出长文来批驳泡沫论，仅仅是当记者采访时抛出了自己的观点。

如今看来，当时的市场是没有泡沫，因为与今天的房价相比当初已经绝对不可同日而语了。

<h3>观点三：中国房地产不可能出现日本式的泡沫</h3>

2005年初，一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本当年产生泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为其中差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式泡沫的结论。

中日房地产最核心的差别在于几个方面：日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中，是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中卖方价格形成的增长。

日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后形成的是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。中国是双紧的金融政策、企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持。

日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，而地产上市公司的市场占有率不到15%，但股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金。

日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变（重点在东京和大阪）。中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大。

日本房地产增长中并非以住宅的自住需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量的70%，目前中国的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加以及城市人口增长所引发的供求矛盾相关紧密。

如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。

<span class="right">——2007年1月22日任志强博客文章《别拿日本泡沫当镜子》</span>

任志强之所以有这样的观点，可能是基于他对日本情况的不了解，或者他并没有看过黄皮书的全部内容。

当前中日房地产行业间最大的相同点是，因土地的稀缺性，市场普遍陷入一种误区，认为“地价只会升不会跌”。这与20世纪80年代日本房地产泡沫现象形成的市场观点基本一致。但中日房地产行业的不同点则在于，政府对待这种观点的态度不同，而政府的态度不同也导致了两国不同的政策、不同的政策力度。我国政府从2004年起就开始高度重视房地产市场的这种发展趋势，而日本政府当时轻视了这种趋势，以致误判。日本房地产的泡沫现象已成为历史，既然是历史就可以被借鉴，并希望可以对人们有启示的作用。

<span class="right">——薛军《中国社科院驳任志强“别拿日本泡沫当镜子”言论》（2007年1月新民网）</span>

任何国家之间总是有差异的，制度、市场、人口等绝对不可能一样，历史和现状也是有差异的，但不能因此而否定两国之间的现实比较和历史比较的意义。任志强列举了五点中日国家之间的差异，由此得出结论，中国不可能出现日本式的泡沫。这个观点看似是对的，中国和日本差异大，中国不可能出现日本式泡沫，但不能由此得出，中国不会出现房地产泡沫，因为中国可以出现中国式泡沫。

那么，中国会出现什么样子的房地产泡沫，以什么样的方式破裂，这依然应该是各界重点要关注的。日本泡沫成为一个经典案例应该拿出来认真研究分析，这也是历史的价值所在。正如军队一样，任何一场战争都不一样，那么便能否定军事案例分析的价值吗？

<h3>观点四：迪拜的泡沫不会破</h3>

迪拜被称为是全世界最有钱的地区之一（人均收入3.2万多美元，还未计算各种免费的福利），但却没有将钱消费在酒店外墙、柱面或房间的装修上。

酒店只反映了当地经济发展的一角，更疯狂的则是除酒店之外更大规模的开发建设，让中国或世界都震惊的城市再造，让人们重新认识和理解什么是房地产的“泡沫”。

几年前，中国就开始为房地产是否出现“泡沫”的问题而争论，从迪拜回来之后我开始对什么是“泡沫”更加疑问，并认为应重新审视中国的相关政策。

是什么可以让迪拜成为一个完全市场化的竞争发展环境，让“泡沫”也许永远不会破裂呢？我理解大约有以下几个理由：

一，迪拜的住房制度已实现了双轨制。市场中的商品房已与保证居民的生活与居住权利无关了，而是国民提高生活质量与投资的行为了。

二，迪拜早已充分认识到石油资源的有限性，要保证迪拜经济的长远发展，必须用非石油的其他产业方式保证可持续的发展过程。

三，迪拜特有的生存与生产环境可以创造最有吸引力的需求。如免税制度让迪拜成为各大洲之间的重要贸易地，投资是开放的、经营是开放的、建设与产权也是开放的。市场是完全无国界的，自然也就不用怕“泡沫”的出现了。

当迪拜已经用社会保障解决了本国居民的住房问题并严格将本国人民的住房市场与商品化市场断然分开时，中国却刚刚开始建立低收入家庭的住房保障制度，仍在坚持将保障住房权利的责任与商品住房市场化混为一谈，并试图将保障性责任推给市场。

当迪拜已经解决了住房的基本需求之后，仍在大量地“招商引资”加大建设力度，努力用新城镇来提高境内外居民的生活质量。而中国在住房条件及城市化率极差时却在限制增加供给和限制需求改善。

迪拜在用免税与优惠条件创造需求和吸引更多外来人口投资与炒房时，中国却增加各种税收抑制消费需求和打击投资与炒房。

中国有自己的特殊性。地少人多、资源贫乏、经济落后、财政收入不足以提供更多的保障也无力承担更快的发展速度，甚至在坚持开放的前提下也要在部分产业、行业对外资进行限制，这是中国的特殊国情所决定的。但中国的房地产是否存在“泡沫”的争论似乎可以借鉴而有另解了。

<span class="right">——任志强《迪拜的泡沫不会破》（2007年11月11日《北京晚报》）</span>

任志强观点明确，论据清晰，环环相扣，无懈可击，并且语言优美，行云流水，鬼斧神工，体现出作者出神入化、深不可测的作文功底。可“迪拜的泡沫不会破”的预言刚满两年，就轰然倒塌了。这个效果可能是他撰写此文时没有想到的。

<span class="right">——2009年12月1日时寒冰的博客文章</span>

这是任志强众多观点预测中，最为严重的预言失败、判断错误的观点，也因如此，被老对手时寒冰抓住了小辫子。

迪拜是一个奇迹，可是在2008年金融危机时，轰然倒下。这也证明，没有经济基础的城市房价再高也终究有一天要跌下来。而看起来那么美好的迪拜都轰然倒下了，中国是不是更要注意房地产泡沫？

不过，尽管预测失败，任志强依然坚持自己的观点——中国房地产无泡沫，并一直在为此战斗。

<h3>观点五：中国房价涨得还不多，泡沫也不严重</h3>

中国房价并不算太高。刚刚有位先生说，房价已经从一万涨到了两万，我们没听说过，我们只知道2006、2007年的时候，全国平均房价只有每平方米3655元。从来没有听说过全国的平均房价有上万的时候，我们不知道他是怎么统计出来的。但是我知道公布的全国平均房价只有每平方米3655元，这还是指商品房，如果我们把经济适用住房、二手房和其他交易加进去的话，可能连每平方米3000元都不到，所以我们没觉得中国的泡沫已经严重到了像美国那么一种情况。

<span class="right">——2008年10月任志强在参加凤凰卫视节目《一虎一席谈》时的发言</span>

我国的房地产市场，还好中央政府比其他国家的中央政府明智一点，早就看到房地产市场大的问题，比整个世界经济衰退调整要早一拨。从世界经济方面来讲，2008年才开始调整，而我们在2007年就开始调整了，如果我们的房地产市场也跟世界同步，到2008年才调整我们的问题就大了。

所以前几年有几个美国朋友和印度朋友就问我，你们中国政府怎么这么聪明，在别人调整之前就做了，这说明一个什么问题呢？说明了整个世界经济衰退，调整是必然的，只不过中国比别人调整早一些，我们也得调整。这种情况下要看到一个问题，房地产市场调整，是2007年调还是2008年调，总之要调。既然要调整个房地产市场要调什么？现在很多人说只要把交易量搞上去了，房地产市场就没问题了。

但是交易量用什么东西来控制，市场经济范围内是价格，如果价格比较低，成交量自然而然就多了，价格比较高成交量自然而然会减少。所以，现在房地产市场的问题关键在于价格调整幅度。

<span class="right">——2009年3月易宪容在参加深圳卫视的节目时的发言</span>

2008年世界金融危机，时值中国房地产行业的又一个巅峰，巅峰之后，市场正在调整之中，就是这时候危机传染到中国，使得中国经济受到了重创。中国开始大救市，出台了一系列刺激经济政策，从宏观经济到产业经济、到区域经济无不大肆出台政策，以确保经济增长，其中房地产是堪称最为重要的行业。国家迅速放松个人购房的门槛，之前的严厉政策几乎全部取消，开发商贷款迅速放松。因此，有人说，正是世界金融危机拯救了中国房地产，然也。

现在回头看，任志强这次凭的是运气，他当时讲话时可能并不知道国家会出台救市政策，所以他放言中国房价不高，房地产泡沫不严重。而易宪容则说，只有市场价格深度调整，才能有市场活跃。

<h3>观点六：粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫</h3>

如果说中国的房价贵，为什么这么贵的房屋有人买，便宜的房屋没有人购买，一定是宏观经济和宏观预期决定了大家的购买。资产价格被高估就是泡沫，实际上并不是这样的情况，资产价格被低估的时候，反而是没有人购买，资产价格被高估的时候反而有人购买，大家认为资产价格并不高。

在中国几千年的历史中，没有一个皇帝说我们的经济出现过泡沫，在中国的历史文化中是没有泡沫的，泡沫是世界经济融入中国以后，外面传过来的词语，至今为止没有人可以解释什么是泡沫。周其仁教授说，只有将粉丝卖到鱼翅的价格才是泡沫，鱼翅贵也不是泡沫，粉丝是粉丝的价格，也不是泡沫。

<span class="right">——2009年6月14日任志强在“博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会”上的发言</span>

那些喜欢并且得益于高房价的人，只看到了房地产可以被变成鱼翅的一面，却忽视更多的人需要粉丝的实情；只看到了鱼翅可以卖高价的表面现象，却忽视了鱼翅是剥夺别人享用粉丝的权利而后获得的本质。企图把房地产变成远离大众的鱼翅，就可以肆意提高房价，或者愚弄百姓逆来顺受，是竭力掩盖事实真相之举，绝非科学发现的灵光闪现。

“房地产圈”中素来出语惊人的任志强先生，面对房地产价格过高的指责，上周在“博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会”上抛出“房地产不是粉丝是鱼翅，再贵也不算贵”的言论，又让人们“惊”了一把。尽管我“一如既往地”反对任先生的观点，但却很赞赏他这次的比喻方式，因为通过所谓的“粉丝与鱼翅”的讨论，有利于澄清当前很多有关中国房地产问题的混乱认识。

很多人第一次吃鱼翅时，的确常常分辨不出其与粉丝的区别，这与当前的房地产消费和投资有着相似之处：一些买房的人在买的时候并没指望房子日后会升值，本来就是要住的，但后来发现自己的房子升值了。在这个看似不经意的过程中，实际上反映的是房地产这个特殊“商品”背后的复杂属性。

如果仅从消费效用的角度看，房地产就是商品，但从升值预期的角度看，它又是资产，买房子的目的也可以是为了未来的某一天在高价位把它卖出去，以获得资产溢价的满足。这么一来，事情就复杂了：房价，到底是由商品的供求决定呢，还是由资产的预期决定？从历史经验来看，我认为中国的房地产价格是由预期决定的，而不是供求关系，依据是：国家每次提高房贷利率试图控制住房需求时，需求是下去了，但房价非但不降，反而都在涨，这就说明，供求关系在决定房价的过程中没有起作用，或者作用不大。搞清楚这个道理，至少可以澄清一个问题：当前的房价过高到底是什么因素造成的？

开发商说，地价过高造成住房供给不足，造就了高房价；一些学者和评论家说，老百姓的住房需求造就了高房价。要我说，这样的言论根本就是混淆是非，因为这两种观点都掩盖了“投机推升房价”的本质，本末倒置地把房价上涨的责任推给了老百姓，往轻了说是在为某些人开脱，往重了说是别有用心。所以，有人说，要降低土地价格以缓解楼价涨势，我反对；有人说，要放松对开发商的管制，让更多的人进入开发商行列以增加房地产供应，我还反对，因为这样的建议根本就动摇不了高房价的根基。

或许有人会说，就算房价确实是投机者推升的，就算高房价与老百姓的需求无关，又能怎样？这不也是市场现象吗？不也是交易的结果吗？要老百姓接受又有何不妥？“房地产是鱼翅”的论调，其实就是从这个音符开始的。不过，这里有个严肃的问题，不知持此论者思考过没有，那就是老百姓不需要鱼翅，他们只需要粉丝，可是在投机者的“魔术”下，粉丝变成了鱼翅，这让老百姓如何消受得起呢？

<span class="right">——2009年6月19日田立博客文章《房地产·粉丝·鱼翅》</span>

这次任志强谈到一个关于泡沫认定标准的问题：只有粉丝卖到鱼翅的价格才算是泡沫。任志强的这个观点颇为“雷人”，所以这成为他标志性的观点之一。

粉丝和鱼翅的价格相差百倍，而换句话说，任志强的意思是只有房价也涨到这个份上才是泡沫。显然，以此作为房地产泡沫的标准，是存在很大问题的。

<h3>观点七：房地产业根本就不存在泡沫</h3>

我不懂什么叫泡沫，所以我也不知道房地产市场有泡沫。房子大家都抢着买，怎么就会有泡沫呢？你要是买一个泡沫你愿意出这么多钱吗？我们起码知道一件事情，去年按揭贷款在总的住房销售额中的比重是下降的，销售额上涨，比重还下降。这就说明大家有太多的钱，而且是花自己的钱去买，和银行贷款没有太多关系，那就叫泡沫了？我没有觉得有泡沫。

我国平均房价大概只有每平方米4600元，如果扣除商业部分和写字楼的部分，平均房价每平方米4000元出点头，这样的房价就叫泡沫吗？我觉得说存在泡沫的人得拿出数字来说服我，如果拿不出数字来说服我，我实在不愿意承认有泡沫，或者本来就没有。都说北京的房价和北京人的平均收入或者人均收入相差太多了，这不一样啊，前面我已经说了，比如发达国家社会有个房价收入比，可人家都是市场经济，中国不是，中国是三分法，我们有50年的福利分配的历史，只有20%不到的市场化部分。现在不同概念，怎么能用房价收入比来算账呢，且算的账我也认为不对，国际上的房价用的是什么房价呢？是所有可以交易的房屋价格。在中国所有可以交易的房屋，包括农村宅基地，包括各单位用经济适用住房搞的房子，还包括二手房，而用于计算的房价是一手房的房价。老用国外的东西来说，老用错误的东西引用到中国来，所以就有泡沫了。

<span class="right">——2010年3月15日任志强在“第10届中国房地产发展年会”上的发言</span>

看房地产有没有泡沫，就是一个指标，看它有多少空房。房子都有人住，怎么涨价都可以，但空房多了，不涨价都危险。现在很多有钱人买房，买了又不住，一空置就是好几年，但是它不用出租不用住，隔几年后卖掉仍然会赚钱，这就是泡沫。当这种房子多了，有一天大家都想卖，房价肯定会大跌，泡沫就会破灭，这对中国经济的影响很可怕。

<span class="right">——《茅于轼驳任志强房地产无泡沫论买房难防通胀》（2009年8月1日千龙网）</span>

茅老讲的是一个典型的空置率的问题，当房屋空置率多了，房价自然会下跌。茅于轼是坚定的市场主义者，他是为数不多的公开挺任志强的著名经济学家之一，认为任志强是真心为穷人说话，讲的是真话，对他非常赞赏。

不过，在泡沫论上，茅老对任志强的观点极为反对。他讲了一个常识性的问题，住房的空置率极高怎么能说没有泡沫呢？

而任志强却以偏概全，拿根本不能交易的农村房子来说事。即使我们按全国价格来说，没有泡沫，那么城市呢？一线大城市呢？空置率、租售比是否显示存在泡沫呢？

<h3>观点八：对比中美房价，中国房价中没有泡沫</h3>

如果说美国的房价已经是泡沫破灭之后的情况，而中国的房价正在泡沫之中的话，那么这个比例关系反而恰恰说明了中国的房价中没有泡沫。而核心城市核心城区的房价与全国的平均房价保持7～10倍的差距是有其合理性的，也说明鱼翅的价格确实很贵，但粉丝的价格并没有上涨到鱼翅的价格。

就美国的情况看，全国（美国不分城乡差别，因此倍数较高）的平均水平和核心发达城市的房价倍数差为15～20倍，与中等城市的差为8～10倍，与一般城市的差为3～6倍，与小城镇的差为0～3倍。因教育、医疗、服务、交通、公共设施（剧院、博物馆）等差别，产生了较大的房价倍数差别，城内、城外也有较大差别。如纽约市本身就会有几倍的房价差，纽约州房价的差别就会高达3～8倍。地理位置影响的房价和环境所影响的房价不是按公里数距离来衡量的，几千米之外就是另外一个天地了。

中国的情况类比大约是，核心城市或发达城市与全国的平均房价差在4～6倍左右，中等城市和部分省会城市为2～4倍，一般省会城市为1～2倍，省会以下的非发达城市为负倍数的情况占多数。许多城市的房价平均值在全国的平均房价之下，中国660个城市中，核心城市与发达城市只有几个，80%以上的城市房价在全国平均值上下浮动，地市级以下城市的房价多在全国平均值之内，经济发达地区则在2～3倍左右浮动。

因此无法用房价收入比来衡量特殊地区的特殊情况，只能用大平均的方式去评估是否产生了泡沫，特定的地区和特定产品的高价一定有其特殊的原因和理由，也决不能用这些特定的案例来证明泡沫。也许中国的房价收入比高于平均值的某些国家，但中国的生活费用低于发达国家，如美国，这样按收入比计算的结果反而是日常生活费用较低的地区更合算了。

中国部分地区的房价确实很高，如温州地区某些县城的房价甚至高于发达的核心城市，如高于北京、上海。长三角一些发达城市的房价甚至高于广州等省会城市，更远远高于长沙、西安等省会城市。这正说明了经济的发达程度与房价的对应关系，重要的还是提高民众的收入，房价上涨的速度如果高于民众收入的增长，持续下去就会出现泡沫。但从一个较长的周期看，中国的收入增长是大于房价的增长平均值的，这样就不会出现无法解释的现象。

从美国的首次购房年龄统计看，大约为29～31岁，但中国30岁以下年龄的人在已购商品房群体中占33.4%以上的比例，可以说是个很高的比例了。20～40岁的合计比例高达67%，40岁以上的人群大多享受了福利分房，不管收入的高低都有了特殊的住房财富，也具备转换改善住房的条件。如何解决这一群体的矛盾在全球各国都是个难题，大多是用租赁住房来解决的，在中国这也将会是一个方向。

用美国一个发达的城市经济国家金融危机之后的情况与中国的情况作简单对比，可以看出的是真实的世界。中国现有的投资量绝不可能与美国开放的投资环境相比，同样也绝不可能出现远远大于纽约空置率的一种情况。北京尤其与纽约市不同，在于中国的行政审批和资源配置及会议权利的集中，让北京成了一个不得不来的特殊城市，而纽约却是个市场，商业、金融交易的中心，纽约不会有专为某一事项而空置的房屋，但北京有并且大量存在。如“两会”期间大量的住房都突然出现了人来人往的现象，为“两会”人员服务的工作人员会集中于北京，他们没有居住于会议现场，但会散落于各个小区之中与居民同处。如各地的驻京办事处已成为北京的特色，而无能力公开设立办事机构的地方政府、厂矿机构许多都用购买居民住房的方式存在。这些住房有空有闲，但会为特定目标而挤满了人。如为招商活动、为上访活动等，表面看这些空闲是存在的，但并非为空闲而投资的行为。这些中国特色则是纽约与任何国家与城市都不存在的，也同样不存在许多媒体或个人所推测的那种高达30%～50%的空置现象。

<span class="right">——2010年4月26日任志强博客文章《中美情况的对比》</span>

房地产泡沫如果吹得很大，那么这个泡沫一定会破灭。调整是必然的，谁也改变不了，过大的房地产泡沫一定得调整。

这说的是美国纽约，北京跟纽约的住房比，北京住房公寓的钱可以到纽约买别墅，在北京买别墅的钱在纽约可以买庄园，你知道这是什么概念吗？纽约人均收入是北京人的30倍，而北京的房价比纽约高，大家就知道中国房地产泡沫得有多大。房地产泡沫可以吹大，但吹大一定会破灭，房地产泡沫破灭一定会导致金融危机及经济危机，这是谁也改变不了的东西。

房地产价格特别是高房价全面下调，这是必然趋势，谁也改变不了这个趋势。通过言论来救市，来保证它的价格不跌下去，不可能。美国厉害吗？美国房地产市场泡沫形成花了20年。美国无论法律制度、金融制度，还有整个购房金融理念都有很好的方面，但是最后，泡沫还是破灭了，2008年破灭了。中国房地产市场刚发展，泡沫就吹得这么大，它怎么可能不破灭？不可能。

<span class="right">——2010年7月12日易宪容在接受由宣讲家网、搜狐网、世界社会主义研究中心共同打造的《第一时评》的专访时的发言</span>

这如果能看做赌局的话，那一定是一场极为精彩的赌局，一场极为值得期待的赌局。任志强去美国考察，写了这篇颇为有名的博文，认为中国房价没有泡沫，而易宪容则从美国身上看到了，中国房地产泡沫一定会破灭。

现在，尚无法判断谁对谁错。在这之前，任志强去迪拜，写迪拜无泡沫，事实证明任志强判断失败，而易宪容也有预测失败的经历。

所以这个赌局最终的结局如何，只能让未来来告诉历史。

第七章房地产业绝无暴利

任志强因为“房地产行业不是暴利行业”的言论，被骂得狗血喷头，可令任志强郁闷的是，这个观点不仅大众不满意，甚至房地产业内也不认可。无论任志强的数据是多么完美，都无法让业内外相信房地产行业无暴利。

不过，他对于房地产业富豪多的解释以及房地产行业的成本公布，确实值得参考。任志强讲的都是极为简单的道理，只是因为他开发商的身份，他的讲话总是被人质疑。

<h3>观点一：房地产行业不是暴利行业</h3>

这些保障性的住房实际上并不能产生真正的消费效益，也不能拉动内需。要出台更多的房地产支持性政策，才有可能像1998年一样恢复我们的市场发展。为什么会产生这么多对于房地产的误解？这在于我们并不能正确地认识、对待房地产行业的增长，特别是大众都认为房地产行业是暴利行业。房地产业内每一个企业平均下来都是中等赢利水平，如果这种行业也被称为暴利行业，中国就没有不是暴利行业的了。

<span class="rig共同主办的“2008中国企业竞争力年会”上的发言</span>

商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费以及各种配套费、税费和经营管理费用组成。开发商竞拍拿地到完成开发和销售两个周期，平均时间在三年以上。

如此，2009年全国商品房所用土地平均拿地时间应为2006年。根据国土资源部城市地价监测信息，2006年全国主要城市用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率以2来计算，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”约650元，建安费以每平方米1000元计算，其他的配套费、税费和经营管理费的平均费用以600元计算。综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本为每平方米约2500元。

由此可以大概算出，2009年中国的房地产商赚取的总利润高达1万多亿元。以号称低利润的开发商万科为例，去年在重庆卖房子，平均每平方米净赚1082元，而重庆去年商品房均价约为每平方米4000元，利润率也达到25％以上。

<span class="right">——2010年3月全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志接受新华网记者采访时的发言</span>

任志强所说的状况和行业内外的感觉相去甚远，陈万志所言却和大众的感受差不多，所以，无论怎么样，任志强在这个观点上，总是难以得到业内外的支持。所以业内少有人公开力挺任志强。

不过奇怪的是，任志强的这个观点，却并没有招致太多的业外骂名。看来，购房者是不太关心开发商是否暴利的，他们只是关心自己能否买得起房。

<h3>观点二：房地产行业无暴利</h3>

今年年初，我们完成了两份报告，其中一份是房地产开发利润水平分析的报告，里面详细列举了中国各个行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等，大量的统计数据充分说明了房地产开发行业并不是暴利行业。

在全国19个行业中，房地产行业排名第7位。前面有6个行业远远高于房地产利润率，而房地产行业利润率水平只处于中游，不到10%，这么多年平均大概就在7%～8%。

<span class="right">——2006年10月20日任志强在“北京房地产论坛”上的发言</span>

对任先生最著名的观点——房地产业无暴利，我一直持怀疑态度。现在，关于房地产业有无暴利的大辩论，可以落幕了。财政部近日发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》（第十二号）显示：2005年，财政部组织检查了39户房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。

很显然，检查数据要比普查数据更准确、更具说服力。这39家开发企业可以说是整个中国房地产企业的一个缩影，它们的平均利润率被低估了一半还要多。据此完全可以判断，2004年，全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为6.7%一定是被大大低估了。也即说，任先生屡屡用来反驳暴利论的“弹药”已经受潮霉变。没了火药，大炮也要哑火。

房地产业的利润率远远高于社会平均利润率已是不争的事实，在此没有必要进一步讨论。

<span class="right">——杨白楼《任志强的房地产无暴利论可休矣》（2006年11月《第一财经日报》）</span>

关于房地产行业有无暴利问题，答案是显而易见的，当然，任志强会反驳，需要数据和证据才能说服他。

不过，绝大部分人都想得出来房地产行业是暴利行业，房价一年之内上涨30％～50％，上涨的部分其中能有多少是成本？

当然，我们也不否认其他诸如能源、金融等垄断行业可能也存在暴利。关于房地产行业不存在暴利之说，可能是连业内都很少得到支持的观点。当然，除了潘石屹之外。

<h3>观点三：房产品牌就应该是具有暴利的</h3>

没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。

<span class="right">——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上任志强对品牌的看法</span>

任总的观点绝对是错误的。“品牌”并不是“高价”的代名词，低端产品同样需要“品牌”。同时，在当前中国的房地产行业并没有形成真正“品牌”的环境下，开发商打着“品牌”旗号作为“暴利”的理由根本就站不住脚。

<span class="right">——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上易宪容针对任志强观点的评论</span>

任何行业要进行品牌建设都需要暴利，最典型的就是奢侈品，绝对的暴利，绝对的品牌。因此任志强说的是对的，他说的是任何行业的通行做法，别的行业可以做了，为什么房地产行业不可以做？这只不过是一个简单的道理而已。

当然批评他的观点也是一致的，就是房地产行业应该要有社会责任，不能有暴利。这是一个道德问题，不是经济问题。客观上来说，中国房地产业就是因为掺杂了太多的问题，将很多产业问题和道德问题相挂钩，才使得今天出现这样一个乱象。

<h3>观点四：房地产行业利润并不高</h3>

中国房地产业真正好的企业不到1%，也就是不到500家。10%的企业大概占了将近60%的利润，剩下90%的企业享受40%的利润，所以整个行业的利润不高，但是好的企业活得很好。

只要挤入前面10%的行列内，分享的利润就可以增加10多倍，品牌的力量，也是经济的力量！

品牌是不是暴利的问题？我想学过经济学、具有经济学常识的人都知道，要品牌干什么？姚明和章子怡为什么比别人挣得多一些，这不是暴利是什么。虽然顾云昌秘书长刚才用了超额利润这样一个词，其实这就是暴利。美国哈佛大学的教科书在谈到征收暴利税的时候说得很清楚，比一般利润高出来的部分就是暴利，但不像我们媒体所解释的，所谓暴利就是非法所得。全国大概有5万多家房地产企业，真正可以称为品牌的企业连百分之一都没有。但品牌不等于行业暴利，暴利也不等于高价，报纸上刊登的都不是我说的，都是他们瞎编的。所以别以为品牌是暴利就等于房地产是暴利，这些错误的理解，我想稍微有点知识或者不弱智的记者都是非常清楚的。

<span class="right">——2005年“第七届中国住交会”上任志强如是说</span>

产业经济的一般规律表明，任何产品要获得超额利润都必须具备技术或资源上的稀缺性，是稀缺产品。而造房子有什么高精尖技术，足以维持行业暴利？世所未闻。国际上，房地产是成熟的传统产业，行业利润接近社会平均利润，全球500强企业鲜有房地产商。而在我国，开发房地产“胜过开金矿”。一份调查表明，房地产业的税后净利润居各行各业之首，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍，比社会平均利润高5倍。房地产市场改革的18年，也是盛产亿万富翁的18年，在各种国内富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。但在纳税上，房地产企业却是侏儒；在民间排定的“中国十大暴利行业”榜单中，房地产业公众评价“恶誉度”年年都是最高的“五星”。这也恰恰表明，垄断利润堆不出好品牌来。

为何房地产行业有如此暴利？只因在非充分竞争下开发商取得了垄断性资源——土地。房地产商之超额所得正是其他社会群体正当利益之所失。长久以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。

根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示：土地增值部分的收益分配，只有20%～30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%～10%；城市政府拿走土地增值的20%～30%；各类城市房地产公司等，拿走土地增值收益的大头，占40%～50%。说穿了，房地产暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。

既然事实如此，为何房地产商竟敢公开宣扬“暴利有理”、恃宠而骄到如此田地？这不能不说与近年来我们在经营城市的指针下，土地转让、税收政策诸方面失之于宽，甚至存在部分“官房勾结”有关。一些地方将GDP增速、财政税收增长的希望过多地寄托于房地产业，以至如今房地产打个“喷嚏”，地方财收就“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐。

<span class="right">——徐寿松《房地产商以暴利有理论挟持地方政府意欲何为？》（2005年11月18日新华网）</span>

这次徐寿松的评论非常到位，为什么开发商如此这般恃宠而骄？是因为在当前的政策环境下，开发商获得了太多的好处，和地方政府联结获得了太多的利益，大大提高了开发商的地位。但开发商并没有非常先进的技术，对社会也没有特别大的推进作用，却依然能获得如此高的利润。所以，徐寿松说这是“形式合法外衣之下的实质上的不当得利”，这个点评极为精准。

<h3>观点五：房地产商富豪多，和房地产商没关系</h3>

改革住房制度，我们房地产商提出商品房就是为富人而盖的，中低收入家庭一定要用社会保障、用政府出钱的办法来解决住房问题。可是很多人反对这个主张，穷人都嚷着要买房。如果穷人都要买房，那政府恰好可以推卸责任，不提供住房保障。最后受损失的不是我们，而是穷人。穷人哭着喊着非要说降低商品房价格，再低他也买不起！他必须靠政府的补贴才能买，这是很简单的道理。

媒体质疑房地产业富豪多，这和房地产商没有任何关系，问题是国家没有把更多发财的机会开放。石油是垄断的，电信是垄断的，金融是垄断的。否则，在富豪排行榜上一定是这些行业的商人多。中国房地产市场是最早进入市场化改革的，国有资本可以进入，外资可以进入，个人资本可以进入，完全开放。现在如果把其他几个行业开放来，用不了几年时间，房地产商立马被挤到后面去了。如果媒体都长一点点经济学脑子，把这个问题向老百姓解释清楚，也许就没人追究房地产富豪这么多了。

<span class="right">——2006年12月任志强在接受《南都周刊》记者采访时如是说</span>

如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明目前的房地产业属于暴利行业，也说明了国内房地产价格持续上涨的利润去了哪里。据国内知名媒体报道，外国房地产行业的利润一般是10%左右，我国则普遍达到30%，有的城市、区域的楼市，甚至达到50%或更高。这么高的利润，是其他许多行业所难以想象的，这也从另一方面说明了我们国家政府管理、财政税收等政策值得改进的方面还很多。值得关注的是，现在“从事房地产就能捞大钱”的观念，正在冲击、膨胀着不少人的致富幻想。

如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明我国经济结构和国民收入分配不尽合理，说明我国的国民收入分配政策和产业政策等方面需要改革和改进的地方还很多。房地产行业相对It、生物制药等行业，技术含量低，对国力的综合推动有限。近日发布的2007年《福布斯》美国富豪榜上，比尔·盖茨仍旧维持第一，前10名当中则有6人来自It和互联网行业。在世界其他国家，500强企业中没有房地产公司，因为土地是不可持续的资源，房地产经营很难取得持续性发展，因此不可能有持续性的富豪从这个行业诞生，国家的竞争力也不可能靠房地产业暴利来体现。

如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明政府改革现有房地产开发制度和调控房地产市场的任务还非常艰巨。对房地产富豪进行道德判断也没有太多价值，我们应该反思的是畸形的财富形成机制。房地产业的暴富是由于制度设计的不合理。目前中国地产用的是“香港模式”，即地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮，然后，开发成楼盘，再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。而地皮取得的不规范和由于市政建设、城市发展和土地资源的稀缺等原因造成的地皮不断升值，再加上最近几年爆发的住房需求以及房产投资需求的进一步放大，这些因素加在一起，使得房地产商成为本轮财富大爆炸中最大的受益集团。要改变这一现状，首先要从制度设计入手，有人建议改革现行的模式，比如，让房地产商在事实上只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或其他方式由政府根据房屋增值情况逐年征收。另外，在现行的模式下，最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。

<span class="right">——石建勋《地产超级富豪上榜　房地产商为何富豪多？》（2008年1月3日人民网）</span>

尽管石建勋的观点并不是完全针对任志强。但他的观点代表了大多数人关于房地产行业富豪多的观点：行业暴利、不规范、腐败等。显然，石教授所说的都是事实，除了任志强否认房地产行业暴利之外，业内无人公开否认。

不过，任志强说到的一个观点，却也是中国的现实，中国对金融、电信、能源等领域的垄断，只对国有企业乃至外资开放，不对民营企业开放，也确是事实。如果这些领域完全开放之后，那么中国富豪榜的行业排名确实可能是要大大改变的，因为国际经验早就显示，富豪大部分是来自能源、金融以及高科技行业。

<h3>观点六：开发商公开成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大</h3>

房价成本公布公开，应该分为两类：一类是公房，比如廉租房、经济适用住房等政府补贴性住房；一类是普通商品房。公房的房价成本是可以公开的；而普通商品房则不应该公开，公开房价成本，就如同公开自己老婆的胸部有多大一样，这属于立法规定的，也属于秘密。

<span class="right">——2006年12月13日下午任志强在参加凤凰卫视《一虎一席谈》栏目时的发言</span>

房地产开发商应该公开房价成本，不管是公房还是私房。中国是公有制为主体的国家，土地是公有的，因此开发商以此为生的产品就应该是公开的，消费者有知情权，更有监督权。对于那些违规乱纪、偷税漏税的开发商，国家有权利把他们的产品收回，按照实际成本的价格出售给消费者。

<span class="right">——2006年12月13日下午易宪容在参加凤凰卫视《一虎一席谈》栏目时的发言</span>

房地产商要不要公布成本，这个问题，说重要也重要，说不重要也不重要，这是因为公布了成本，开发商就会降价？这两者之间并没有这样的关系。

要不要公布成本，这个只有政府能决定。因为，开发商的成本现在大部分已经能估算出来，并不是很神秘，如果政府要求公布全部成本，也可以做到。但如果开发商要公布成本，那么所有的行业都要求公布成本，这才公平。

只是，这意义大吗？开发商公布成本，房价就下跌了？不可能。这两者毕竟无关，不能因为开发商利润高就要求降价；反之，如果开发商亏损导致涨价，老百姓就买得起房了吗？

<h3>观点七：中国哪部法律规定要房地产业公布成本？</h3>

中国的其他相关法律中都没有对生产成本公开的相关规定，那么依法经营的企业、依法享有自主定价权的商品价格为什么会被社会舆论要求公布成本呢？这岂不是违反现行法律对经营者权利的保护的一种要求吗？

也许许多人的定价观念仍停留在计划经济阶段，或政府定价商品的基础上，认为在基础成本上加上国家规定的法定利润就是商品的价格，例如经济适用住房的价格制定方式。但商品房不是政府定价或指导价的商品，并不受此类规定的限制，既可能出现定价低于成本的经营风险（如1996—1997年的房地产全行业亏损），也可能出现供不应求之下的价格剧涨。就像国际石油在生产成本基本不变的情况下，油价仍会上涨。

商品房投资与生产并非像某些试图取消开发商，退回到小农经济自给自足的生产力阶段的自我盖房的简单劳动，而是从金融到建筑、从节能到智能化的高科技、从组织服务到生产配套的一系列复杂劳动的组合。也包括市场风险的判断与承担，包括产品的市场定位、环境、位置的选择和生活方式的改变，还包括生产链条的组合过程的经营能力，如采购与配置、设计与艺术等。这其中的许多劳动并非可以普及和替代的。因此，并非所有的企业都可以用同一种利润水平来要求和定价，否则就没有企业的竞争差别和产品差别了。

由此可见，总的成本构成关系与实际的成本之间有着巨大的差别。空客与波音也都不会公布自己的成本，开发企业同样受法律的保护，没有必要、也不应公布自己的成本。

<span class="right">——2006年10月20日任志强博客文章《关于成本公布——一个不应讨论的问题》</span>

成本核算和自由定价权是两回事。商品房要不要公布成本呢？我没有经营过房地产公司，按说无权说话。可是，这种显而易见的事情，如果你生活在美国，不呆不傻，凭常识也能判断。比如，主要房地产公司都是上市公司，必须定期公布其经营特别是赢利情况。安然丑闻后，华尔街在这方面特别加强管理，企业的经营账目必须总裁签字，并对之负责，弄虚作假甚至会进监狱。一个房地产公司不公布成本，人家怎么知道你是亏是赚？还怎么买你的股票？像巴菲特这样的投资大师，就是靠分析企业的投入产出和经营效率发家致富的。企业不公布成本，股市还怎么运转？

为了核实情况，我特地打了电话给一位朋友。他是某名校的经济学教授、美国财经界的新星。我问美国的房地产公司是否可以不公布成本，他什么还没有说就先笑起来。在他看来，这是个不折不扣的笑话，他让我看看售房广告就明白了。大部分广告，都列出该房子的估价。这个估价，是由中立的有特别证书的专业评估员作出的。人家的估价，要考虑成本和市场等多方面的因素。你到银行贷款，银行会看这个估价决定是否给你钱。如果估价是50万，你的买价高达100万，银行恐怕不会贷款给你，理由是房子不值那个钱。如果银行贷给你90万，万一你破产了，银行没收你的房子进行拍卖，最多能拿回50万。谁会这么傻呢？另外，拥有住房要缴房地产税，缴多少就要看这个估价。你要是成本保密，人家怎么进行估算？

西方主流发达的国家其经济运转乃至社会制度就是建立在这种市场的高度透明性上，否则根本无法运营。任志强说中国没有相关的法律，这没什么好奇怪的。因为我们的市场经济刚刚开始，还没有成为发达国家，没有相关的法律可以制定。房地产业引起这么大公愤，就是因为垄断和不透明造成的不充分竞争的结果。公布成本，对垄断的暴利多少是个限制。政府要求开发商公布成本，是一个进步，何来“国耻”之说？

<span class="right">——薛涌博客文章《财阀学阀，欺行霸市》</span>

任志强此番阐述自己的观点从法律和市场经济的角度出发，认为没有任何必要一定得公布成本。而薛涌说的则是评估时要公布成本，且上市公司也要公布成本。薛涌所说的确没错，但有一点，并不是所有的房产都要评估，不是所有的企业都是上市公司，而且中国的上市公司也已经公布了赢利，也就是公布了成本。所以，这两者之间是有差异的。相对而言，可能任志强的说法更有说服力。薛涌的论证，似乎薄弱了些。

<h3>观点八：房产没暴利，房奴不太多</h3>

今年年初，我们完成了两份报告，其中一份是房地产开发利润水平分析的报告，里面详细列举了中国各个行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等，大量的统计数据充分说明了房地产开发行业并不是暴利行业。“在全国19个行业中，房地产行业排在第7位。前边有6个行业远远高于房地产利润率，而房地产行业利润率水平只在中游，不到10%，这么多年平均大概就在7%～8%。”

另外一份关于普通商品住房的购房群体的报告，采用5个城市的数据，跨越了多个年度、多个小区，扣除了各地经济适用住房和各地高档住房，调查的最终结论是，购买主体为中等收入家庭和中青年，且以改善居住条件为主。这其中全额付款和贷款购房的比例相当，银行贷款比例大概是44%，真正完全依赖银行贷款的不到30%。一次性购房比例和用贷款购房比例相当，这说明“房奴”没有像大家所说的那么多。

<span class="right">——任志强在2006年10月20日举办的“北京论坛”上的发言</span>

任志强如何得到他的报告，获得这么多的数据，他的基本渠道我们不得而知，但我对任志强得出此结论一点不意外。他的首要身份是开发商，也是其行业的代言人，所以，任志强维护自己利益的行为不足为怪。既然任志强拿出两份数据报告，我这里也有数据要讲讲。

据2005年福州市有关部门公布，开发商的利润大概为50%，最低为20%，最高超过90%。《上海证券报》2006年9月27日说，房地产的回报率几近100%，并且出具了一份房地产开发成本的清单，是由杭州的一位业内人士给的。从这份清单上可看出，该开发商凭借该项目共赚了5.8亿元的毛利润，相对6亿元的成本，回报几乎是100%。中国房地产的暴利吸引了越来越多的外资进入，有一美国地产大鳄直言不讳地表示，中国房地产业30%～40%的利润率对于他们来说是很大的诱惑，在美国进行同类地产投资的回报率不足3%。

潘石屹曾为房地产的暴利辩解，说房地产是有点利润，但绝对不是暴利，大约为26.6%，而任志强曾毫无顾忌地放言，房地产品牌就应该具有暴利。而今他又说房地产不是暴利、房奴并没有想象得多，反手抽了自己一记耳光。

我们要相信，强盗绝对不会说自己是强盗，任志强的做法就是典型的此地无银三百两。刚才我们列举了数据，现在就来摆事实吧，我这里有几点关于房地产的疑问：一，为什么这么多人挤破了头都要冲进去？二，为什么这几年房地产投资规模增长的速度以每年20%甚至30%的速度猛增？三，为什么他们不愿意公布房产的成本？四，为什么一些地方政府会千方百计同房地产开发商搅在一起？五，为什么中国这几年的富豪榜上房地产商频频上榜？

其实事实已经很清楚了，就算按潘石屹26.6%的保守数据来算，那也已是暴利了，任志强完全就是胡说八道、自欺欺人。

同样，房奴也是房产价格高企的产物，现在有的人动辄贷款上百万元买房，以工薪阶层的收入情况来看，很多人会把超过每月收入的50%～60%用来还贷，这不是房奴是什么？国家明文规定，银行业的房地产信贷不得超过每月收入的50%，而每个月还贷超过50%的人在我们身边比比皆是，况且很多人还需要家庭的支持来提供首付，这些人不是房奴是什么？

房地产的暴利不言而喻，也是大家公认的，这样的暴利与目前提倡的构建和谐社会背道而驰，一切正直的人都有义务来驳斥任志强的谬论。

<span class="right">——尹伯成《五问任志强：房地产的暴利不言而喻》（2006年10月《每日经济新闻》）</span>

向来温文尔雅的复旦大学著名教授尹伯成也忍耐不住了，专门撰文来批评任志强，估计是实在忍受不了任志强的房地产行业无暴利论了。也许任志强是用行业平均数字得出的结论，可能也没错。只是这和大家的基本经验和感受相违背。

可以打个比喻，就如同任志强批评统计局公布房价上涨的幅度一样，统计局自然有其道理、数据支持，但老百姓的感受就完全不一样。

第八章为开发商一呼

可以说，任志强是开发商最好的代言人，因为他说的话总是站在开发商的立场，这是他天然的角色。所以，我们总是看到，任志强在各种场合为开发商辩护，举数字、摆事实、讲道理，试图将外界对开发商的指责一一去辨析、化解，尽管这是不可能的。

但只要认真倾听任志强的话，扪心自问，我们是不是戴着有色眼镜来看待房地产行业，以及开发商呢？

<h3>观点一：别把屎盆子扣在开发商头上</h3>

穷人买不起房，开发商没有责任，这是政府的责任，你别把屎盆子扣在开发商头上。我们现在三大矛盾，医疗问题、教育问题和住房问题，教育问题中实行免费教育是政府的事情，不是学校的事情。教育问题可以说政府只要投钱就没有事了。在住房问题上，政府从土地中拿了多少钱，为什么不在其中拿一部分钱去解决穷人的住房问题，穷人为什么要买房子，应该把穷人拉出来，让政府掏钱去解决穷人的住房问题，全世界都是这样的。

今年我们政府做了，政府不是没有意识到，无非是我们政府的钱少，没有解决住房问题。或者说历史上政府已经拿了大量的钱解决了住房问题，现在穷人并不是真正没有房子住。过去的福利分房不是政府拿钱解决的吗？这和发达国家建立的社会保障制度是同一个意思，只是1998年以后政府做得少了点，穷人真正没有房子吗？你算过南京的穷人是多少平方，南京最穷的30％的人可能户型面积超过北京，请你拿数据来说话。

<span class="right">——2006年4月任志强在接受记者采访时如是说</span>

出现房价高的原因，尽管也有不同的舆论迷惑了人们的视线，但我认为，主要还在于房地产商的获利欲望过强。

这首先表现在房地产富豪迅速增长上。在《福布斯》富豪名单中，2001年有29人主营房地产，2003年经营房地产的增至35位，2004年增至45位，短短的几年时间竟催生了如此多的亿万富翁，还能说房地产的利润不高吗？

其次表现在房地产的利率增长幅度上。全球房地产平均利润率为5%，而我国房地产利润率每年都在30%以上。以上海为例，房地产企业自有资金的利润率2001年为38.12%，2002年为86.36%，2003年为74.24%。这个利润率是同期社会资金利润率的20倍以上。

这些例子足以说明，现阶段我国房地产的赢利比率是偏高的。在这种情况下，政府出台一些对房地产的干预政策，增强房地产商的责任感，既是使房地产业走向规范化运作的需要，也是使房地产业更健康发展的关键。

<span class="right">——任玉岭《房价偏高责在房产商　抑制房价需增强开发商责任感》（2006年10月《中国经济周刊》）</span>

房价高的责任问题，向来是一个老大难问题。之前，大家一直认为是由于开发商的贪心。如今，越来越多的人渐渐明白，责任并不完全在开发商身上，政府也要承担相应的责任。穷人或者说中低收入的人住房始终没有得到很好的保障，板子只能更多地打在政府身上。

教育、医疗也是类似的问题。教育更是如此，特别是中小学教育，国际上早就是义务教育了。我们还在依靠希望工程，即使是希望工程，也还是腐败连连。责任究竟在谁的身上？

所以，任志强说的是大实话。

不过，如果说开发商一点责任也没有，那也是不对的。正如该批评所说，当一个行业的利润率是社会平均利润率的20倍以上，如果再说没有暴利，叫人怎么相信呢？这也是事实。

<h3>观点二：我们是给政府当丫鬟的</h3>

我们是国有企业家、国有资本，政府让干什么就干什么，不让我们干房地产我们就不干房地产。我们只是当丫鬟的，都是政府说了算。

我们要承担大量的本来应由国家和政府承担的公共事业，而这些公共事业是我们用企业其他的东西去弥补的，很多人说国有企业从政府那儿占到便宜，其实有很多我们没办法告诉大家投入到公共事业的投资。

<span class="right">——2006年11月11日“第八届中国住交会”上任志强答记者问时说</span>

其实任志强也都看到了，一个老爷是怎样对待自己的丫鬟的。一位屡屡敢在太岁头上动土的“丫鬟”，为什么还总是能拿到好地皮呢？自然任志强也有自己的道理，是因为国家看重的是他创造的税收和利润。所以任志强也敢在公开场合坦言，无论他说什么，政府都不敢贬他，因为他能够给政府创造财富。

或许任总讲得有道理，或许政府与企业之间真存在着这种微妙的关系，但我想说的是，不管他们是什么关系，作为国家的一个企业，拒绝承担社会责任绝不是一个好企业。身为管钥匙的“丫鬟”，更应当协助“老爷”把国家这个大家管理好、治理好。

可能政府部门对开发商有一定的依赖性有一定的道理，政府也可能处在一种骑虎难下的困境，但是开发商这位“丫鬟”被财政部指认有欺骗“老爷”的行为，百姓对房价高企怨声载道，看来我们就只能等着看“丫鬟”怎样在“老爷”面前表现了，否则，该教训还得教训。

<span class="right">——刘光宇《任志强自称丫鬟其实是在推卸社会责任》（2006年11月14日搜狐焦点网）</span>

任志强说的是华远和政府之间的关系，如今的华远是北京市西城区下属国有企业，所以，他说是政府的丫鬟没错，因为上面有婆婆有管家，干大事要报批，政府指示要认真听。他说很多投入到公共事业的钱没法说，这也是无奈，国有企业就得听政府的。

不过，批判他的文章也没错。既然是政府的丫鬟，那就该听政府，不应该总是指责政府。而任志强则总是指责政府，从中央政府到地方政府，从央行到国土资源部，凡是出台和房地产相关政策的各部门，几乎都被他骂了个遍，哪有这样的“丫鬟”？这不是在太岁头上动土吗？

不过，仔细看看，可以发现，任志强有一个政府不骂，那就是直接管他的西城区区政府不骂，而且还有国资委，特别是北京市国资委从来不骂。当然，有人可能会说，这也是因为任志强没有机会骂。

<h3>观点三：我的实际工资不足700万的十分之一</h3>

华远2009年年报公布之后，我在上市公司的年薪成为社会新闻，为此我不得不专门为此写了篇博客，发在了网上告诉社会：1996年，我的年薪就超过了700万元，并在报纸上公开刊登过，而10多年之后我的年薪并没涨。

我给许多来我办公室采访的记者们看过这张“圣旨”，但却没有给他们看最后的数字，可民众与记者们所关心的却总是数字。我实际的工资大约低于公布年薪的十分之一，但我按国资委的要求不会公布具体数字的，反正不如我的讲课费多。

一群糊涂的人做了个糊涂的排行榜，却不知道公告中公布的年薪由两个部分组成：一是董事会批准的年薪；二是当年的奖励。奖励分为现金部分和股权激励等其他形式，这要根据各公司的制度来决定。

比如万科实行的是股权激励，如果计算上股权激励，王石的收入大约要上亿元了，是我的10多倍。但万科的股权激励是有其他条件的，2008年，万科未实现承诺的业绩，2009年也未完成承诺的业绩，所以股权激励失效，要退回去。但是也不等于没有，假如万科完成了承诺的条件，情况就完全不同了。其他公司也有类似的情况，而完不成任务拿不到奖励，这不是理所当然的吗？

华远地产实行的是按净资产回报率提取现金奖励的激励方式，完成了就要按比例提取，完不成同样拿不到！

再次申明，我的最终收入依然要由国资委的考核最终决定！

<span class="right">——2010年2月22日任志强博客文章《我的年薪不是700万》</span>

任志强的年收入，通过股市现在被大家看到了：774万。居2008年各房企上市公司老总之首，而且比此前任何一年该行业老总们的（公开）收入都高。

众所周知，据政府和房地产开发商们自己说，2008年是房地产行业10年来最困难的一年。而在这一年，任志强却拿到了这个行业有史以来的最高收入。这只能有三种可能：

一，从政府到开发商，大家都在说谎。2008年房地产业非但不困难，反而是历史上最好的一年。

二，第一条不成立，但任志强的华远集团却如我国国民经济一样，在举世艰难下一枝独秀、春光独占，创出自己企业的历史最好时期。

三，若前两条都不成立，则只能说明任志强是个无良的企业领导者，在无论行业还是企业都陷入困境时，在自己的员工连工资都拿不到时，却给自己开出史上行业最高年薪。

任志强的史上最高年薪到底符会上面哪一条，他自己知道，欢迎出来做个说明。怎么说也是个公众人物，而且一直表现得很勇敢、很赤裸裸，这次不妨对自己也勇敢一回，裸奔一把。

任志强的年薪先说到这里，我更感兴趣的问题在于：

这个国家，对于房价高低的发言权到底应该在什么人手里？是在年薪几百万如任志强这类开发商手里？还是应在为了解决自己居住需求而节衣缩食的普通购房者手里？

无论从情理还是理论上，谁都明白，该在后者手里。就如同看病难不难这个问题的发言权，不应在看病直入高干病房的官员手里，而应在普通就医者手里一样。

但很遗憾，在这个神奇的国度里，看病难不难，发言权在医疗官员手里；房子贵不贵，发言权在任志强们手里。

看看任志强的774万年薪，你就可以完全理解他一直以来对房价问题的立场了。

还是先计算：

2008年11月23日，北京市所谓住房新政出笼，新政中对北京市普通住房房价标准做了如下描述：三环以内每套总价215万元，三环至四环之间每套175万元，四环至五环之间每套165万元，五环以外每套100万元。

以774万年薪计算，身为北京市民一员的任志强：

3个月又10天的工资，可买一套三环内普通住房。

2个月又20天的工资，可买三环至四环之间普通住房一套。

2个月又16天的工资，可买四环至五环之间普通住房一套。

1个月又16天的工资，可买五环外普通住房一套。

如此，一套北京市住房在任志强的眼里，就如同一辆QQ在年薪20万的人眼里一样的感觉，价格高吗？不高！岂止是不高，而是老便宜了！

神奇而悲哀的是，这样的人，在中国房价高不高的问题上，却有着非常强势的、能够影响到决策层的发言权。

<span class="right">——陈建国《774万年薪决定了任志强神奇的房价观》（2009年3月搜狐焦点网）</span>

任志强的年薪多年来始终是一个话题，特别是批评他的人给他的定语，总是“拿700万年薪”、“第三想打的人”这两个定语，从而使批评者有了道德制高点，任志强则自然低了一等。不过，如果是15年前，任志强拿700万年薪，而且还是国有企业，是有点过高，那还值得一说。如今，700万年薪，已经根本不值得一提，国有企业中的平安保险总裁马明哲年薪6000万，王石的年收入也是几千万乃至过亿；民营企业则有唐骏10亿元的转会费。甚至可以说，做职业经理人，年薪700万，真的不咋地，无论是国有企业还是民营企业。

也如任志强所说，其实他的收入有两块，一块工资，一块激励，激励不见得能拿到，真正的工资没那么高。而且，很简单，他是国有企业的管理者，由国资委决定给他多少工资，如果国资委觉得他不值，完全可以给他降薪。所以，任志强说得对，是国资委决定他的工资。

还要说一句，任志强的工资高，但没特别高。

<h3>观点四：开发商是被冤枉了</h3>

政府应该增加土地供应，以改变现有的土地紧缺造成“地王”频现的格局。但目前的土地招拍挂制度遵循的是价高者得的原则，另有国家18亿亩耕地的红线不可逾越。加快促进宅基地的流转才是解决之道。

此前中国社会科学院的蓝皮书认为，中国85%的家庭买不起房，就是个缺乏现状基础前提的荒谬结论。如果按收入计算，85%的家庭买不起房子，那如果加上这些住房资产和资产的升值之后，又有多少家庭买不起房子呢？如果收入买不起，那把自己的住房卖了还买不起吗？实际上，就是中国社会科学院胡说八道，煽动民众不满情绪。严格说来，开发商是被强奸了。

<span class="right">——2009年12月17日任志强在云岭经济暨企业领袖高峰论坛上的发言</span>

从某种角度来看，房地产早就牢牢绑架了整个中国经济，也绑架了为中国经济增长负责的中央政府。有关部门不是不知道房地产这样下去会走向何方，但因为房地产的影响实在是太大，面对问题难免显得有些力不从心、无心恋战。

仅从这一系列的调控来看，很明显，是各方面为了调控房地产市场而出台的一些举措。但与其说是要促进房地产的转型，倒不如说是为了暂时的控制。从监管层的表态来看，他们关心的是房价出现暴涨，但却始终没有放弃房地产作为支柱产业的地位。只是金融危机后，房地产反而越做越大，为了控制泡沫，遂出台政策进行控制。各种相关利益集团显然也都不想看到房地产的转型，而所谓的调控也只是为了应付中央的政策。

更为严重的是，房地产既然已经成为支柱产业，就不可避免地制约着其他产业的发展。因为其高额利润率，地方政府、银行和其他各种经济角色都把大量的资源投入于房地产，在制造房地产泡沫的同时，也大大限制了其他方面的投入。中国尽管也面临着产业升级和经济转型的巨大任务与挑战，但无论是产业界还是政府，这些年的关键词都是“房地产”。在一定程度上，房地产也已经成为中国产业升级的一大阻力。

客观来讲，中国的决策者也已经意识到，在整个产业调整的大布局下，促进房地产业的转型的重要性。但在执行层面和政策层面上，这些理念还没得到落实。即便出现了一些转型，也只是一些苗头，或者说是房地产作为经济产品本身的转型，而不是从一种经济产品转向社会产品。真正的转型应该是，房地产业不再成为一个支柱产业。

<span class="right">——2010年7月郑永年接受《南方日报》记者采访时如是说</span>

任志强的核心观点是，开发商是被迫承担罪名，主要是政府应该承担的责任没有承担，却是由开发商承担了。所以，才有这句“开发商是被强奸了”的雷人之语。因此，反驳者依然是之前的观点。

客观评说，我们的政府做得远远不够，比如保障性住房，政府的计划总是很浩大，但成效欠佳。

<h3>观点五：批评开发商要有依据</h3>

全国房地产开发商的发展程度不一样，确实有许多应该批评和应该改正的地方，这会随着市场规则的建立和法律制度的健全以及企业与行业组织的自我约束得到改进。我们并不反对任何有利于行业健康发展的批评和建议，但我们坚决反对那些不用事实与数据说话，仅仅用情绪化的语言和莫须有的罪名，或仅仅用地产商是个“利益集团”作为批评的理由。扣帽子并不能解决市场中存在的问题，也不利于房地产市场的健康发展。尽管人人都有批评开发商的权利，但中国房地产业将不可动摇地成为中国经济发展的支柱产业。

<span class="right">——任志强《任我评说：任志强解读地产十年》（当代中国出版社2008年9月版）</span>

6月13日上午，我飞往海南，参加博鳌房地产论坛，这是第8届。到会的有400多名开发商和100多名媒体记者。

我是一个比较坦诚的人，关于企业社会责任这一块我首先想到的问题是，为什么在中国所有行业里房地产企业的形象是最差的，为什么开发商的形象在老百姓的心目中是最丑陋的？如果谁能举出一个比房地产业、比开发商更令社会痛恨的，我希望他能告诉我，我们一起探讨。我做了十几年的新闻记者，通过大量的采访，我得出了这个结论。这次地震，开发商也捐赠了，但许多老百姓并不认可。

<span class="right">——2008年6月15日时寒冰在“博鳌房地产论坛”上的发言</span>

开发商形象实在不好，不过不仅仅在中国，据说在国外也形象不好，美国著名的川普也差不多。当年他的发迹就是通过拆迁成功才实现的。

开发商形象不好，有一点是共同的，就是认为它们都是依靠政府关系发财，而不是借助高科技，马云、李彦宏这些人没人会说他们暴利，因为他们是靠商业模式创新和技术创新成功，所以没有任何问题。而房地产则不然，所以总是被人骂。

任志强说，骂我可以，但是要有理由和证据。时寒冰是任志强的老对手，他的观点也值得思考，房地产商为什么形象这么差？都应该要反思，开发商、政府，甚至老百姓都要反思。

只有良好形象的行业才能长期健康发展。

<h3>观点六：房地产协会是开发商的利益代言人，中央会救房地产的</h3>

房地产协会肯定要代表开发商的利益。任何一个行业的管理者，你只要从事某一个行业，你一定要对这个行业有一个基本的研究。我们房地产企业对房地产行业的研究可能是最权威的，国家各个管理机构、部委也在大量委托我们进行类似的研究，每次都向我们索要这些研究报告。

我们坚信中央政府会在宏观经济调控上进行调整，也包括对房地产进行调整。房地产在中国GDP增长中占20%，也就是去年（2008年）9%的GDP增长中有1.8个点来自于房地产或相关产业，如果房地产投资今年变成负增长，也就是1.8个百分点就没了，那么今年也就是7.2个点，如果出口再不能贡献一部分，投资不能贡献一部分，那今年要保8可能有问题。所以，我认为中国的经济一定会把房地产作为它的支柱产业地位，继续发挥对GDP的拉动作用，如果不想用这个拉动，假如中国房地产下跌，那么今年宏观经济一定会是持续下降的过程，尽管其他产业都在振兴，但没有了房地产也振兴不起来，比如振兴钢铁行业，谁能像房地产用这么多钢？

<span class="right">——2009年3月6日任志强在参加深圳卫视《22度观察》节目时的发言</span>

房地产已经有可能纳入十大产业振兴计划中，这个消息是房地产协会透露出来的。如果是它透露出来的，那么纳入机会就比较小，为什么？房地产协会是房地产开发商的一个协会，目的就是让房地产开发商挣更多的钱。国家的公共政策由一个房地产的协会来写报告，作为整个规划问题很大。

易宪容是一个非常优秀的金融专家，不过，总是爱在房地产领域评论、预测。也是如此，他多次出错，被业内外嘲笑。其中最为有名的就是2005年，他预测，上海房价要下跌50%，北京房价要下跌30%。2009年，在博鳌房地产论坛上，潘石屹公然嘲笑易宪容是不准确的。

相比之下，任志强几乎每个关于房地产的重大判断都是准确的。这次也是一样，尽管名义上的房地产业并没有被纳入国家的振兴规划之中，但在所有的行业中，国家出手拯救最多的却是房地产，国家出台了一系列贷款给开发商、鼓励购房等政策，拯救房地产行业。其目的正如任志强所说——“保8”。

这次，任志强扮演了一个经济学家的角色，相比之下，本业是经济学的易宪容则判断再次出错。

<h3>观点七：企业追求利润和社会责任不矛盾</h3>

企业公民起码有自己的权利和义务，如果我们的社会连基本的企业公民的权利都不能给予保证的话，而谈企业应该承担的责任，则只能是空谈。如果我们中央的文件都被大家视而不见，认为商品房不是给中高收入家庭的，那么我们这个市场就不会存在了。这对市场的发展是不利的。

也许你们可能认为我说了这些话，所以人们都恨开发商；我要不说这些话，难道就没有人恨开发商了。我不这么觉得。如果说作为企业公民，我们可能并不比其他企业做得少，全国唯一一个实行质量担保的是我，唯一一个开发商给消费者发钱的是我，你还想要什么企业责任。如果消费者协会已经代表了消费者，认为我是唯一一个信得过的企业，我还不是一个好公民吗？税务我是A级，银行我是A级，我哪点比你差呢！

<span class="right">——任志强在2006年度中国房地产优秀企业公民颁奖典礼上的发言</span>

房地产商们高喊“社会责任”的口号，本来就令人怀疑其真诚。从其他一些细节看，如果说这是房地产商“好汉不吃眼前亏”，试图借社会责任概念来改善自身形象，缓解各方压力，以便继续“忽悠”，也似乎能讲得通。这些房地产商们如此高调地谈社会责任，动机到底是什么？是面对政策打压的狡黠自保？是面对舆论声讨的缓兵之计？还是真正的翻然悔悟？一时还真是难以判断。“中国纳税百强榜”等系列榜单无情地击碎了分析人士的乐观预言。用鲁迅先生的话说，就是“榨”出了地产开发商大话下面的“小”来。

笔者认为，这四项社会责任可以分为两类：一类是在外部强制性制度约束下不得不承担的消极责任，第一项显然就属于消极责任；另一类是出于道德良知而自觉承担的积极责任，后三项都属于积极责任。一个企业是否承担积极责任，完全是企业的自由选择，而消极责任是不可推卸的义务。不可想象，假如一个企业连奉公守法的消极责任都不肯承担，它又怎能出于道德良知而自觉承担积极的社会责任呢？

假如说，勇于承担出于道德良知的积极责任，是对一个企业的“高要求”，那么奉公守法、照章纳税就是企业的“最低要求”。在“最低要求”达标之前，“高要求”必然是一种无法实现的奢求。假如一个企业连奉公守法、照章纳税都做不到，怎么能够奢求其承担社会责任？

要企业牺牲企业利益来换取社会责任是不现实的，但是企业也应该明白，社会责任不是喊口号。如果真的要重新树立行业的道德形象，需要做的有很多。在笔者看来，房地产商们应该先做个照章纳税的守法企业，再谈社会责任。

<span class="right">——马国川《高喊社会责任的口号地产大腕请先守法再高尚》（2006年9月《中国经济周刊》）</span>

企业社会责任并不是一个很深奥的问题。人人都说比尔·盖茨有社会责任，把所有的财产都捐给了社会。但很多人可能不知道，微软的视窗系统在中国卖的价格远远高于美国。凭什么美国人收入比中国人高，中国人使用视窗系统成本反而比美国人高？这是一个经济学的问题，因为视窗系统模仿的技术门槛高，所以，微软获得了垄断利润。

任志强和很多人争论的也是这样一个问题——商业原则和社会道德之间的关系。从商业原则角度出发，任志强没错，就是这样，商业就是商业，慈善就是慈善。所以他甚至说，企业无良心，的确就是如此。

<h3>观点八：媒体忘却责任、失去公信，到底谁的错？</h3>

媒体常常忽悠我发表批评，但媒体的“断章取义”已成为一种固有的特征。似乎不“断章取义”就无法吸引眼球、无法拉到广告收入，于是一种逆向的激励机制让媒体在以“断章取义”为荣、以“混淆视听”为己任。为谋取广告收益而忘却了媒体的责任，恶搞已流行并成为媒体替换花边新闻的另外一种做法了。

<span class="right">——2010年5月24日任志强博客文章《到底是谁的错》</span>

近几年，任志强在媒体上的曝光率绝对不输给赵本山、章子怡，堪称开发商中最耀眼的一颗星。前段时间，他在个人博客上发表了上万字的“解读”，炮轰地产调控新政，引起了不小的关注。在这份近13000字的“解读”中，任志强总共只引用了通知正文中的3句话、71个字，分别是“加快定制、调整和完善相关的政策措施”、“房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共和租赁住房、经济适用住房和限价商品房的供应”、“严格按照申报价格明码标价对外销售”。通知原文在文章中所占的比重连字数的零头都不到，与其说这是份“解读”，不如说这是份“演义”。在该“演义”中，任志强说了许多通知中没有的内容，扣了不少的帽子，总之就是把新政说得一无是处，其核心观点是：新政是从市场经济向计划经济的倒退。

人类社会的发展，从来都是各领风骚几十年。以美国为例，从早期的奴隶主，到后来的汽车大亨，再到现在的It达人，当红社会群体的兴衰更替，总是随着时代的进步而变化，不以任何人的个人意志为转移。而开发商在今日中国的大红大紫，也不过是历史发展的阶段现象，等到中国社会发展到人民的居住需求得到基本满足时，开发商自然也会淡出媒体的聚光灯。到那时再回头看今天任志强的炮轰，不过是开发商谢幕前一声刺耳的高音而已。

<span class="right">——窦含章《任志强万言书　开发商谢幕前的高音》（2010年4月《中国证券报》）</span>

多年来，任志强经常批评媒体，但似乎没有遭到反对声，包括媒体本身也没有抵制他。反而使他成为媒体曝光的焦点，其中很多很严肃的媒体，对他的报道大多是比较客观公正的。

不过，很多媒体往往会抽取他讲话中的精华、精彩部分报道出来。这对媒体来说是很正常的，一场会议数个小时，能全部报道吗？不可能，一定是摘取精华，报道一部分。所以，任志强所说的断章取义，对媒体来说，也是无奈之举。

后后记

关注任志强已经很久了。

而我首先关注的是这个人。

因为任志强是名人，特别是房地产界的名人。

所以2003年初进《中国经营报》做记者时，凡是有任志强出席的活动，我总是尽量参加。任志强在出席活动时也很被记者追捧，我总是觉得任志强特别能说。随着采访和见面多起来，对他才逐渐熟悉。

特别是在2004年上海住交会上，任志强获了奖，当时给他颁奖的是一位农民工，任志强感叹地说，得过很多奖，第一次由农民工给他颁奖。当时笔者也颇为感慨！

尽管任志强面孔很严肃，很吓人，但任志强并不缺少幽默。记得在2008年的一次活动中，当主持人说把任志强的出场费捐给了灾区，任志强马上表示同意，并说，早知道多要点出场费，引得全场哄笑。

随后更关注的是任志强的思想。

随着和任志强接触越来越多、了解越来越深，我越觉得任志强的观点深刻，这不仅仅表现在发表在媒体上的文章中。

甚至可以说，在近10年间中国房地产业界，以思想论，任志强可能是第一人。另外一位就是寓思想于段子的冯仑，不过，冯仑越来越远离公众、媒体。遭遇捐款门之后的王石，面对公众、媒体，出言也越来越谨慎。当前中国地产界，唯有任志强依然直言不讳，因此也就显得格外引人注目。

特别有意思的是，任志强发布那几个引起全国热炒的观点时，笔者都在现场，而当时听起来并没有什么太大的问题（当然，这也可能是笔者水平太低）。所以，自己也总是纳闷任志强的观点为什么会引起这么大争议。业内对他的观点非常认可，业外任志强则似乎成为不良开发商之典型代表，最能证明这点的就是他被评为“全中国人民第三想打的人”。

笔者花费了很多时间来一一厘清任志强的观点，特别是对于那些曾引起社会广泛关注的观点，不仅一一找到了出处，还把反对他的观点和评论也都尽量进行了客观评说。

历经数月，繁忙工作之余，终于完成书稿，甘苦自知。想到那么多对此书给予关心帮助的人，尤其感觉惴惴不安，担心愧对各位。

尽管成为蓝狮子财经出版中心所谓签约作家已经两年了，迄今却尚无任何回报，非常汗颜，所以每次见了吴晓波老师，总是躲得远远的。这次能有写作这本书的机会，我非常荣幸。其中也要特别感谢极为优秀、敬业的编辑王留全。这位仁兄除在全书结构上给予很多指导之外，还知道我事情多，总是及时提醒我抓紧。尤其记得今年7月时，王兄来上海，都忙到半夜了还不忘抓紧时间和我讨论书稿的事宜。王兄之敬业，让我汗颜。

其次，感谢上海财经大学两位优秀的学生张宏铭、徐纯子，他们放弃休息时间，帮我查阅和整理资料，特别是张宏铭，当时还处于找工作的关键时刻，在此对两位表示深深的感谢。值得欣慰的是，如今优秀的张宏铭终于找到了满意的工作。

最后，感谢妻子郑蓓给予的无私支持。

还有其他帮助过我的朋友也一并感谢，恕不能在此一一道谢，但感激之心深存心底。

当然囿于水平，本书尚有很多不足之处，还请读者能多多包涵，并请不吝赐教。

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